随着广州城市空间结构的不断优化与调整，城中村的改造问题越来越突出。这些问题如何解决，如何应用“一村一策”改造各个城中村，推进城中村改造步伐，已成为政府重视、市民关心的热点问题。自2007年实施“中调”战略以来，应用城中村改造“试点先行”的经验和借鉴国内其他城市改造经验，有必要在对广州城中村改造分析基础上，探索与总结出城中村改造的多种模式和对策，以利于加快城中村改造规划建设步伐。

一 城中村改造存在的主要问题

据统计，广州市385平方公里规划发展区内（不含南沙、萝岗、番禺、花都区，增城、从化市）有138个城中村，分属5个带村的行政区（包括白云、黄埔、海珠、芳村、天河区），大部分城中村基础设施薄弱、环境卫生差、治安和消防隐患大，与广州现代化大都市建设极不协调。目前，城中村改造建设问题主要集中在以下几个方面。

（一）城中村改造难的主要问题

1.缺乏用地整体改造规划，利益平衡难统筹

由于历史原因，大多数城中村在发展过程中缺乏整体改造规划，即缺乏对村所辖用地的整体利益平衡与分配统筹计划。由于村集体经济发展的需要，前几年在区位条件较好的返还地和经济发展用地先行建设，达到了发展集体经济的目的；近几年，往往又在商业价值较高的临街（或中心区）地段进行局部改造建设，造成“见缝插针”的零星建设较多，整体改造的较少，“吃肉留骨头”的改造方式给以后和现在剩下的旧村整体改造规划的经济测算平衡增加了相当大的难度，进而连带出现编制改造规划积极性不高、编制规划难，获利较少的规划村里难通过，规划实施更难的局面。

2.追求高强度开发，突破管理规定指标

目前广州中心区内的城中村用地能用来进行利益平衡的空地、临建地、闲置地等改造地块不多，而更多的是建筑密集、拆迁难的旧村“骨头”用地，现状容积率多在2.1～3.2之间。为达到拆迁改造的利益平衡，村里往往提出提高容积率、增加开发强度指标等要求，导致城中村规划突破城市规划行政管理部门规定的控制指标，实际上新一轮城中村编制规划主要是帮村里解决提高开发强度、修改城市规划行政管理部门规定的控制指标（2006版控规导则）问题。一般要求规划的容积率是现状的2倍或更多，在4.0～7.5之间。因此，形成了村民需求与城市长远发展利益的矛盾，以及与城市规划管理规定的控制指标不符的问题。即使让步于村集体，同意翻倍提高容积率，也将会带来城市道路交通、公共服务设施、市政设施无法承受的压力与问题，造成改造区域交通拥挤不堪的恶果。

3.建设量的调查核定，大小不一致

城中村建设量的调查与核定，是非常重要的关键环节，也是确定编制规划核心指标的依据。改造规划的建设规模主要根据相应地区的城市规划要求进行核定，而建设量的准确统计是确定规划容积率的重要依据，同时也是拆建比、新建比、经济测算、利益分配统计的直接依据。从目前有些村的情况来看，一方面，村根据自己调查测算的结果提出了一套较大数据；另一方面，通过国土房管部门进行核查后有另一套较小数据，两组数据大小不一致，需要政府相关部门牵头协调、统一数据，确定合法建设量的统计数据，为改造规划编制提供确切的基础数据。

（二）城中村存在的主要问题

1.缺乏完善的道路交通系统

多数村没有完善的内部道路交通网。数千人的城中村，往往只有一两处宽度仅为7米的对外联系道路，村内部道路多以房屋间距作为步道，大多只有2～4米宽，不符合道路交通和消防要求。

2.缺乏配套的公共服务设施

绝大多数城中村均是从原始村落加密演变而来，形成今天的旧村。旧村建筑布局混乱，村内建筑密度高，建筑间距小，建筑外部环境较差，没有足够的公共绿地和活动空间，中小学、医院等公共建筑配套设施不足。

3.市政工程管线薄弱

由于道路狭窄，缺乏管线敷设空间，市政管线也只能作粗糙的配套，且由于缺乏管理，各种市政建设极不规范，随意拉线铺管，造成很多安全隐患。

4.防灾救护能力差

由于无法保证消防通道，一旦发生火灾，消防车、救护车无法进入，势必造成不堪设想的严重后果。

5.人口构成复杂，治安隐患多

城中村内既有农村人口，又有城市居民与大量外来流动人口，这样就难免鱼龙混杂，留下不少治安隐患。

6.产业畸形，没有整体竞争力

城中村的经济发展