近年来，广州市商品房价上涨较快，住房供需矛盾较为突出，本文依据大量的统计数据，从住宅建设量方面对房价上涨的原因进行研究，并探讨限价房的作用。考虑到限价房的销售对象是广州市区户籍人群，故本文所采用的数据仅限于市区口径。

从住宅建设的主体看，新建住宅主要来自以下三方面，一是单位（企业）自建住宅和政府保障性住房，此类住宅售价较低，在2000年前，这类住宅在住宅供应中占较大比重；二是房地产开发企业开发的商品住宅，此类住宅按市场规律供给，价格根据市场供求情况而定，2000年后其在住宅供应体系中占半数以上；三是城镇私人建房，其占住宅供应比重极低，对社会的住宅增量贡献不大。因此，分析住宅的供求关系应从整个社会的住宅供应量（住宅竣工面积）入手，而不应仅盯着房地产开发企业提供的商品住宅。

一 2000年后广州住宅供应的变化

（一）住宅供应量的变化

1998～2006年，广州市市区住宅（含单位自建住宅、商品住宅、城镇私人建房）竣工面积统计数据显示，住宅供应量呈先升后降的态势，2000年是住宅供应量升降的明显分水岭。1998～2000年，住宅竣工面积快速增长，并在2000年达到历史最高水平1421.84万平方米；2000年以后，住宅竣工量开始下降，即使2002年及2005年与前一年相比有小幅增加，但远不能恢复至2000年的水平，且2006年的市区住宅竣工面积更是1998年以来的最低，仅为2000年的52.7%（见图1）。

图1 1998～2006年市区住宅竣工面积

评价住宅供应量，除考虑当年竣工住宅外，还应考虑当年存量房（空置房）的因素，从而引出住宅有效供应量的概念。住宅有效供应量可以用以下公式反映：本年住宅有效供应量=上年末住宅空置面积+本年住宅竣工面积根据以上公式，可推算出1998～2006年市区住宅的有效供应量（见表1）。

表1 1998～2006年住宅有效供应量

从表1数据可见，2000年后，除2002年住宅有效供应量较上年略有增加外，其余各年市区住宅有效供应量逐年减少。

（二）住宅供应结构的变化

2000年住房制度改革，使住宅供应结构也随之发生变化（见图2）。

图2 1998～2006年广州市区住宅竣工情况

从图2可见，1998～2000年，单位自建住宅竣工量大于商品住宅竣工量，并占市区年住宅竣工量的五成以上；从2001年开始，随着住房制度的改革，单位自建住宅竣工量大幅下降，商品住宅竣工量成为住宅供应量的龙头，至2003年，商品住宅占市区住宅竣工量的72%，且2001～2003年，商品住宅竣工量保持增长趋势，此消彼长后市区住宅竣工量保持在1200万平方米左右；2004～2006年，单位自建住宅竣工量更加式微，至2006年，商品住宅竣工量占市区住宅竣工量的比重高达87%，但即使这样，这三年商品住宅竣工量也呈下降趋势，商品住宅已无法弥补单位自建住宅减少产生的缺口，因此住宅供应总规模随之下降。

（三）住宅供应变化对房价的深层次影响

1.供求关系变动影响房价

在2000年前，对商品住宅存在需求的有两种人群：一是没有条件获得单位分房的人员，其居住问题由始至终都只有通过市场途径解决；另一种是有条件获得单位自建房的人员，其住宅需求解决方式有两种，一是在本单位等待住宅分配，二是通过市场购买商品住宅。住房制度改革后，第二种人群住房需求基本上全部通过市场解决，这直接增加了商品住宅的需求量。对于这部分人群的需求量，可以通过1997～1999年三年的单位自建住宅年平均竣工量510万平方米来保守估计，按收入结构，有40%的人有购房支付能力。因此，因改革而产生的对商品住宅新增需求每年在204万平方米以上。而从表2可见，住房制度改革后的2000～2003年间，虽单位自建房竣工量开始下降，但由于商品住宅竣工量的增长以及空置房的存在，使全社会住宅有效供应量基本保持在1999年的水平，因改革而产生的商品住宅新增需求可以解决。因此，2000～2003年，商品房价没有大幅变动。

表2 1998～2006年市区住宅建设情况

但从2004年开始，商品住宅竣工量开始减少，无法弥补单位自建住宅量下降造成的缺口，使全社会住宅供应总量比1999年有较大幅度下降（达250.19万平方米），在市场对商品住宅需求增加的情况下，商品住宅价格的提升就有了存在的空间。因此，广州市商品住宅价格也是由2004年开始上升并延续至今的。

2.因不同房源市场份