一 2010～2011年住房市场分析

（一）宏观经济形势与住房市场：经济稳中有落，住房投资带动作用不减

经济增长略有减速，通货膨胀压力陡增，在2010年第四季度至2011年第三季度，国内生产总值维持了较高的增长速度，但是增长率有所放缓，4个季度的同比增长率分别为9.8%、9.7%、9.5%和9.1%，呈逐季回落态势。2011年1～9月，第二产业增加值增速由上年同期的12.8%下降到10.8%，下滑了2个百分点。由于第二产业占国内生产总值的比重接近50%，其下滑拉低了国内生产总值约1个百分点，是经济增长率比上年同期回落的主要影响因素。从2010年10月开始，物价水平总体呈逐步抬升趋势。其中，居民消费价格指数的攀升趋势最为明显，2011年7月达到6.5%，8月略回落至6.2%，9月进一步回落至6.1%。工业生产者出厂价格指数和工业生产者购进价格指数也有较大的升幅，2011年9月同比分别上涨6.5%和10.0%，1～9月则分别上升了7.0%和10.4%。包括农业产品在内的原材料和能源价格世界性上涨趋势的存在，以及近年资产价格的过度上涨需要某种程度的消解，加之人们对全球流动性泛滥的担忧，这些因素都一定程度上推动了中国物价水平的上涨。其中，原材料、能源、土地、劳动力等投入要素成本的上升是推动此轮通货膨胀的主要因素。

投资主导内需，贸易收支收缩。2011年，按照新口径统计的不含农户的固定资产投资基本保持较高水平的平稳增长，1～9月增速达24.9%，略高于上年同期的24.5%。2011年1～9月，社会消费品零售总额增速为17.0%，低于2010年的18.3%。消费需求增长稳中趋落主要是因居民收入在国民经济中的份额过低、居民收入分配差距过大、通货膨胀引发了对未来的担忧等因素引起。2011年1～9月，出口额增长22.7%，进口额增长26.7%，贸易顺差为1070.98亿美元，比2010年同期降低14.7%。中国出口增速放缓是贸易顺差收缩的主要原因，而出口增速放缓的影响因素较多，其中，世界经济特别是欧美经济的不景气是最重要的因素，同时，出口产品的原材料成本、劳动力成本和融资成本的上升，加之贸易摩擦的加剧等，都对中国出口造成了较大的负面冲击。

货币环境趋紧，资金成本趋升。2011年9月，货币供应量M₂增速由2010年底的22.1%下降到13.0%，货币供应量M₁增速则由25.5%下降到8.9%。2011年后，本外币存贷款增速就开始呈现放缓的趋势，9月，金融机构本外币存款同比增长13.9%，本外币贷款同比增长16.0%，明显低于2010年底19.0%以上的增速。受连续上调存贷款基准利率和法定存款准备金率、通胀预期上升等因素影响，货币市场利率在波动中明显上行。受货币政策紧缩调控的影响，一些企业特别是中小企业资金变得紧缺，通过民间借贷来筹措资金成为很多中小企业的无奈之举，民间借贷利率迅速攀升，反映了社会资金已经出现了结构性偏紧。

住宅投资对经济增长的拉动作用依然明显。住宅投资完成额在2010年第三季度以来维持较高的增速，2011年1～9月同比增长35.2%，总体维持了较高的增长速度。2011年1～9月，虽然房地产开发投资增速略有回落，但由于保障房的建设，住宅投资完成额增速反而上升，对经济增长依然作出了较大的贡献，2011年1～9月大约带动经济增长0.9个百分点。

（二）中国城市化与住房市场：城市化水平稳步提升，绿色发展渐成趋势

中国城市化对国家经济社会发展的带动作用日益突出，出现了许多新的变化，并呈现比较鲜明的发展特征。

城市化水平进一步提高，保持稳步提升状态。进入21世纪后，中国城市化水平总体上有了大幅提升，由2000年的36.22%上升到2010年的47.7%，10年提高了10多个百分点。根据2010年第六次全国人口普查数据，我国居住在城市的人口已达66557万人，占总人口的49.68%。

人口流动加速，双向梯度转移特征明显。人口从小城市向中等城市转移，中等城市人口向大城市转移的由小到大式的梯度转移特征依然存在，而许多生活在一线城市的人口开始回流至中西部二、三线城市，由大到小式的梯度转移也成为一种重要现象，人口双向梯度流动特征十分明显。

城市群引领空间集聚，区域差异发展逐步收敛。在全国范围内，在水平尺度上，已经形成不同规模和类型的城市相互联系的平面城市集群；在垂直尺度上，不同规模的城市也在深化分工协作，从发展趋同走向协同发展，大城市聚集发展产业链高端环节，中小城市从事加工、制造等中低端环节，每个城市分工不同