一 2010～2011年中国住房企业发展现状分析

（一）房企经营环境：调控力度空前，市场风声鹤唳

中央政府对房地产市场的宏观调控政策和地方政府的执行力度，直接影响到房地产企业的要素供给和经营环境。

1.调控政策密集出台，组合发力

2010年以来，中央政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施。2010年9月29日，“国五条”的出台标志着严厉的调控政策拉开了序幕。2011年1月26日新“国八条”付诸实施，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，是2010年一系列调控政策的延续和强化，也意味着更大规模的调控正式启动。此后，一系列房地产调控政策陆续出台，如限购、限价令施行、房产税开征、货币政策持续紧缩、信贷政策愈加严厉、保障性住房大规模开建、监督问责的制度化等，都对国内房地产行业产生了深远的影响。多项调控政策密集出台、组合发力，在房地产市场调控中起到了积极作用，因而被称为“房地产新政”。这一轮密集而持久的调控政策力度空前，直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。特别是在2011年前三季度，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，行政和经济手段并用，限购政策范围不断向二、三线城市扩展，另有600多个城市出台了房价控制目标。在此形势下，各地楼盘成交持续低迷，同时也使长期居高不下的房价开始趋稳甚至部分下滑。同时，处于调控压力之下的房地产开发商开始面临业绩下滑、资金链紧绷等压力。可以说，全国房地产行业在经历了10余年黄金发展后，感受到了前所未有的冲击，而且大有“山雨欲来风满楼”之势。

2.调控成效显现，民生导向突出

系列房地产市场调控政策发挥了明显而积极的作用。2011年，房地产市场数景气指逐步回落，尤以一、二线城市景气指数下降最为明显。房地产开发投资和施工面积增幅虽然保持高位，但这主要源于上年新开工面积增长较快，而2011年房地产新开工面积和土地购置面积增幅均有较大幅度回落。新建房屋交易量增幅持续保持低位，二手房交易量持续下降，部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落，房价稳中有降城市数量逐月增多，居民购房意愿持续下降，商品住房市场有望开启健康发展的新里程。与此同时，保障性住房建设进展顺利，显示出这轮力度空前的调控举措有着鲜明的民生导向。正如温家宝总理所指出的，要尽快建立和完善法规，从投入到建设到监管到退出，都要有一套完善的管理制度，使保障性住房的建设真正成为改善中低收入住房困难家庭的基本居住条件的民生工程、阳光工程。

（二）生产经营及其变化：市场总体萎缩，旺季风光不再

1.年度销售目标完成，业绩分化

根据国家统计局发布的统计数据^[1]，2011年1～9月份，我国商品房销售额39312亿元，同比增长23.2%（其中，住宅32694亿元，同比增长21.2%；办公楼1781亿元，同比增长35.1%；商业营业用房4071亿元，同比增长33.8%）。数据看起来并没有那么糟糕，但在实际的业态中，却可看出普遍吃紧、业绩分化现象。

在持续调控的背景下，中小房地产企业的销售业绩普遍吃紧，以致在传统“金九银十”的旺季时节却遭遇到了市场寒流。个别大型房企的表现也并不如预期理想，2011年10月11日保利地产发布公告，数据显示，9月份，其实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。据了解，这是保利2011年首次出现销售回落的状况。而此前富力地产也宣布下调原定的全年400亿销售目标的20%。不过，大型房企秉承加快供应、加快销售、加快资金回笼的高周转策略，仍然保持着业绩的稳定增长。其中，万科地产截至2011年10月的销售金额已逾千亿元，恒大地产前三个季度的销售金额和销售面积分别为694亿元和1047万平方米，均已经超越了上年水平。此外，中海地产、绿地集团等的情况也接近了上年全年的水平。

2.开发投资递增，风险压力加大

2010年下半年以来，全国房地产开发投资完成额累计增幅继续上扬。2011年1～9月份，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32%。其中，住宅投资31788亿元，同比增长35.2%。在调控持续政策毫无松动迹象的时候，消费预期和市场成交等开始下滑，行业景气度不容乐观，而投资额的大幅增加极有可能意味着未来库存量和回款周期的压力，从而使房地产企业的经营风险大增。

（三）基本素质