一 现状分析与未来预测

2010年初，全国主要大城市的房价在调控声中不断创出本轮调控的新高，从而使国务院在4月17日发布“国十条”，提出坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策。5月，北京率先推出了最严厉的限购令，9月29日，相关部委出台了“五条措施”，史无前例地推出了限贷、限购等措施，各地限购政策不断出台。2011年，上海和重庆开始对特定房产征收房产税。在不间断政策的严厉打压下，住房的需要主体也开始出现明显的分化，购买者开始持币观望，期盼着房价的大幅回落，刚性需求者则有了更大的商品房挑选余地。投资性购买者基本被强制性地挤出了一线城市的房地产市场，转战去了二、三线尚没有限购的中小城市。租房者继续被以限购为理由而大幅上涨的一线城市房租煎熬着。可以预测，在政府的强有力的干预下，房产价格的松动已经是必然的趋势，交易量低迷、信贷规模紧缩，以及政府控制房价的决心，最终会使房地产商放下身段，由追求单位商品价格利益最大化的经营策略向压缩库存、加快资金周转、调整负债比例的经营策略转变。

（一）购买者：波动较大对调控信心不足，支付能力低下观望气氛浓厚

从商品房的销售情况来看，2010年的商品房销售额和销售面积都保持了较好的上升势头，如图6-1所示。2010年，全国商品房销售面积104349万平方米，比2009年增长了10.13%；商品房的销售额52478亿元，同比增长了18.31%。单纯由双方的增长百分比可以观测到由于商品房销售单价的上涨使销售额被推高了8%左右。虽然2010年我国政府作出了遏制房产价格过快上涨的种种努力，但在货币发行量大幅增加、物价不断上涨的大背景下，购房者仍然作出了高价购房的无奈之举，这主要是由购房者对国家调控房价政策的信心不足、担心房价会继续快速上涨的惯性心理而导致，从而把国家对房地产价格调控政策的效应对冲掉了。因此，国家在制定房地产调控政策时必须保持政策的稳定性、长期性，给购房者以信心，避免让关系到大多数居民利益的房地产政策存在巨大的不确定性，实施以民为本的和谐发展战略。

图6-1 2001～2010年商品房销售情况

再来分析2011年9月之前的全国商品住宅的销售状况，如图6-2所示。2011年，随着房产税改革相关政策评估报告的出笼，全国商品住宅销售量同比增速明显放缓，环比开始出现大幅回落。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：3月，十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，环比上涨0.29%。具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市住宅价格环比上涨，涨幅皆在1%以内。3月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊、南通、昆山、湖州、株洲，其中，保定和呼和浩特住宅价格涨幅介于2%～3%，中山、吉林等城市涨幅在1%～2%。另有南昌、淄博等16个城市的涨幅也处于1%～2%，徐州、包头等56个城市涨幅在1%以内。鄂尔多斯和温州3月的住宅价格与上月持平。3月住宅价格环比跌幅居前的城市分别是：德州、东营、张家港、三亚、汕头、南宁、长春、绍兴、绵阳、西宁，跌幅均在1%以内。另有青岛、贵阳等6个城市的跌幅也在1%以内。^[1]为了保护首次购房者的利益，2011年4月2日，住建部重申了财政部、国家税务总局发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，明确优惠政策不变。随着一系列政策的出台，购房者的观望情绪浓厚，更加期望在国家调控下房价能下跌，4月的全国商品房销售量4年来第一次出现了同比下降，当月仅实现6495.49万平方米的销售量。

图6-2 2008～2011年月度全国商品住宅销售量

2011年5月，一线城市的刚性需求和二、三线城市未限购城市住宅的热销使得全国商品住宅销售量开始恢复，同比小幅增长，5月达7197.09万平方米，之后的6月创下了2011年8个月中的最高值，达到了10262.54万平方米。面对商品住宅销售的火热，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定，实施完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求，同时提高贷款基准利率，5年以上的贷款利率升至6.8%，之后在7月升至7.05%，有些地区的商业银行在取消首套房优惠利率的同时，开始上浮10%～15%收取贷款利息，^[2]购房者的还款压力开始增大。7月12日，国务院常