一 2010～2011年住房市场分析

自2010年中央实施严厉的房地产调控政策以来，受限购令、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响，房价快速上涨的势头已初步得到遏制，房地产市场逐渐显现出成交量和成交价格双双下行的局面，整体呈稳中有降的情形。为巩固调控成果，防止房价反弹，国务院要求各地方政府在2011年3月31日前公布新建住房价格控制目标，凸显了本轮宏观调控中央政府的决心。增加住宅供应量，调整供应结构，遏制投机投资需求的宏观调控指向再次被明确。

（一）市场博弈：政策持续加码，各方渐进调整

为抑制投机投资需求，促进商品住宅价格的理性回归，本轮调控主攻商品住宅市场。作为落实宏观调控政策的重要措施，自住房和城乡建设部公布第一批商品住宅限购城市名单起至2011年9月14日止，已公布“限购令”的城市共为45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市，26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等10个热点城市。

本轮房地产市场调控，中央政策不仅力度空前，而且通过一系列讲话和政策加码表明中央遏制房价过快上涨的坚定态度。同时，通过加大保障房建设力度并明确地方建设的责任，促进未来住房市场供给结构的根本性变化。约谈机制和问责制度的实施，促使作为政策落实主体的地方政府，在无论是落实各项具体调控政策还是保障房的开工建设方面，较之以前都有明显改观。经过一年半左右的宏观调控，住宅开发企业由起初的观望政策执行力度，等待政策松动，逐步转变为主动调整自身市场策略，采用各种积极的促销措施或直接降价，以求以价换量。作为消费主体，商品住宅的购买者表现不一：投资投机者因为限购政策实施、信贷和税收政策的调整，金融杠杆的作用显著降低，投资投机成本提高，逐步转移或退出市场；改善性需求和首次购买者，或受限购影响，或对房价下行预期逐渐强烈，随着时间的推移，持币观望的氛围愈加浓厚。

1. 2010年第四季度：政府调控力度加大，各方策略相应调整

2010年，面对9月房地产市场再度回暖、房价出现加快上扬的苗头，中央各部委再次出台调控措施，集中体现在信贷政策的深化上。地方政府则加快出台落实国办发10号文件的实施细则，采取行政手段严格限制投资、投机和非常住居民购房，即使是付全款也不可能再购房，将投资、投机需求彻底挤出市场。10月以后，房地产市场形势急转直下，伴随着需求范围明显缩小，一些开发商采取推迟开盘时间、静观政策与市场的变化等应对策略。自住性需求再次持币观望，等待房价回落；首次置业成本提高，抑制了超前消费和不具备购房风险防范承受能力的需求；投资、投机者退出房地产市场，转向其他投资渠道。

2. 2011年第一季度：政策再次加码，各方以变应变

为进一步遏制房价上涨的势头，巩固前期宏观调控的成果，2011年1月，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（又称新“国八条”）。通知发布后，直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。为保证调控政策切实落到实处，调控目标明确、量化，而且中央首次要求各地方政府制定并公布各自调控房价的具体目标，也使调控效果的评估有据可循，截至2011年3月31日，全国共有608个城市公布了房价控制的具体目标。

面对中央明确地方政府作为落实调控政策的主体，且要求其提出并达到具体的调控目标，地方政府纠结于两难境地：一方面，如果没有完成公布的房价调控目标，会受到中央政府约谈和问责处理；另一方面则是对房价下跌后自身利益可能受损的担忧。在公布调控目标时，大多数城市都确定了控制涨幅的上限，但很少将保持房价稳定或促使房价下调作为控制目标。鉴于一线城市调控严厉和二、三线城市房地产成交仍旧处于快速平稳上升的态势，开发企业加快了进军二、三线城市的速度，以降低政策的不断落实对自身的影响程度。

从不同购房者类型来看，投机性需求在快速退出限购城市或退出住宅市场；潜在的自住性购房者受信贷政策影响较大，出现区域性分化。根据世联地产所作的调查，2011年第一季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，但购房者对未来房地产走势仍偏乐观。其中，三线城市购房者信心指数（