一 住房保障现状分析

自20世纪80年代开始，我国完全福利制的住宅供应体系随着社会经济体制的改革而不断发生变化，由公房提租开始，到公房出售、合资建房、商品住宅、经济适用房和廉租房等，近30年内建立了由住宅市场和政府直接或间接供给住宅构成的二元住宅供给体系。

随着1998年开始的住房货币化分配制度的实施，我国住房保障制度体系进入建设阶段，开始全面实施公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度。但是，这些制度体系尚未完善，存在制度执行不到位等问题，住房保障欠账较多，为解决此问题，进入了保障性住房大补课阶段（2008年至今）。2007年8月的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》强调加快解决城市低收入人群的住房问题，并将廉租房列为住房保障的重点。这标志着中国城镇住房制度改革从住房商品化、社会化、市场化的房改阶段，进入到住房政府保障和市场并重的住房供应体制建设新阶段，政府和市场将会重新调整各自对住房供应的定位和作用。

1.住房保障决心大，大步提高保障性住房覆盖面将达20%

《2008年廉租住房工作计划》明确规定，在2008年底前对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保。截至2008年底，解决488万户住房困难户的住房需求并实现“应保尽保”的目标。

2010年保障性安居工程建设目标是建设保障性住房580万套，改造农村危房120万户，比2009年增加1/3。

“十二五”规划纲要指出，5年内建设3600万套保障性住房，其覆盖面将达20%。其中，2011、2012年各建设1000万套。

住建部公布的数据显示，截至2011年9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造已经开工986万套，开工率98%。北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、陕西、甘肃、宁夏15个省市区开工率超过全年目标。

2.产权式住房保障为主导

2011年的1000万套保障性住房建设任务中，典型的保障性住房项目公租房和廉租房套数占比不到40%（约为380万套），而棚户区拆迁安置房套数占比约为40%，经济适用房和限价房套数占比为20%。由此可见，产权式住房保障项目的比率超过六成以上。

3.开始巩固普通住宅的民生产品定位

住宅不同于一般商品，不能实行完全的市场化。衣食住行是人的基本需求，高企的房价和不可承受的租金威胁社会的和谐发展。根据2009年的中央工作会议精神，住宅产业不是国民经济的支柱产业。2010年和2011年的保障性住房建设中限价房、经济适用房、旧城和棚户区改造等保障性住房的比重过半。从2010年开始的日益趋近的调控政策表明，普通住宅是民生产品的地位已基本确定，并开始巩固。

4.保障性住房建设的支持力度空前，问责惩罚并进，进行多方位支持

第一，增加保障性安居工程用地供应。2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比2010年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。

2011年1～9月，全国已落实保障性安居工程建设用地4万多公顷。各地有差异，执行力度也不同。北京实施严厉措施督促计划的落实，未按时完成保障性住房用地供应计划的区县原则上不得再供应商品住房用地。根据《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，计划供应2550公顷住宅用地中，保障性住房用地将达到1330公顷，占住宅总用地的52%，已基本完成任务。

第二，增加政府投入。《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》规定，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%；中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设；完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。

第三，银行的信贷支持力度大幅提高。国家开发银行于2005年开始参与保障性住房建设贷款，至2010年底累计发放保障性住房建设贷款1455亿元、贷款余额为878亿元，2011年将新增1000亿元保障性住房贷款。截至2010年底，建设银行的保障性住房贷款余额为113.25亿元，全年累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元；工商银行的保障性住房贷款