一 2010～2011年住房宏观调控政策分析

（一）市场调控最严厉，住房保障最给力

2009～2010年，为了应对我国房地产价格的快速上涨，国家各部门相继出台了很多调控政策，各种调控政策的频率之快、数量之多、措施之严厉都是前所未有的。2010年第四季度，房价依旧呈现上涨趋势。在2011年初，中央出台了被称为“史上最严厉”的调控措施新“国八条”。主要内容如下：①进一步落实地方政府责任；②加大保障性安居工程建设力度；③调整完善相关税收政策，加强税收征管；④强化差别化住房信贷政策；⑤严格住房用地供应管理；⑥合理引导住房需求；⑦落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；⑧坚持和强化舆论引导。相比于以往的调控政策，新“国八条”首次提出价格管制目标、全国范围的限购政策，同时在限购、限贷、加税方面都达到了历次调控的高点。如此严厉的调控目的只有一个，就是让房价回归理性。国家统计局2011年9月的数据显示，全国70个大中城市商品房价格涨幅趋缓，遏制部分城市房价过快上涨的预期效果显现。

（二）调控目标明确，而且更加具体化

新“国八条”第一条提出，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。

将房地产调控放在政治层面，这还是房地产调控以来的第一次。首先，这说明此次房地产调控的目标更加明确，就是将房价控制在合理的范围之内。与前几次调控相比，此次调控更加直接与明确，比以前调控的力度都强。其次，强化了地方对于房价调控的动机和约束。地方对于土地开发、房地产投资的强烈需求影响着房地产市场的形势，因此要求地方政府将房地产调控、土地有效供给、保障房建设以及差别化住房信贷、税收政策等作为地方政府的责任，甚至考核目标，这对于真正实现调控房地产市场目标有着至关重要的作用。

同时，相比往年，2011年调控房地产的目标，尤其是地方政府的调控目标比较清晰和具体，就是房价上涨要与当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力相适应。反观过去两年的调控，中央政府虽然一再强调要将房价控制在合理范围之内，但是由于目标笼统，缺乏准确衡量的标准，地方政府也就没有可以具体执行的准则。

（三）限购政策在各地基本得到有效贯彻执行

新“国八条”第六条提出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。之后多次强调了限购，2011年8月7日，住建部提出新增限购城市名单的5项建议标准，要求符合限购条件较多的，即两项以上的城市，建议列入新增限购城市名单。这进一步强化了对地方限购的约束。之前的限购都是在一线城市，此次二、三线城市也被拉进了限购的名单，房地产限购在全国全面铺开。

限购令早在2006年就已经出现，但是效果一直不好。2011年限购令的加强，是由于中央政府的强力要求，再加上问责制的深化与严厉，才真正产生了效果。截至2011年9月，已经出台限购令的城市已经超过45家。可以说，到2011年9月为止，全国房地产价格上涨的势头已经得到遏制，部分地区的房价开始下滑，限购起到了很重要的作用。限购有效地抑制了全国不同地区的购房投机行为和不合理需求，从而对于房地产市场的合理健康发展起到重要作用。同时，限购对购房需求产生了较大的影响，尤其是投资性异地购房，房地产去投资化的政策导向十分明确。

之前，各地相继出台的限购政策大多是“应付”中央，而新“国八条”对限购的执行细则做了明确，要求“暂停”对部分人群的售房，这开发商的销售行为也是一种约束。此政策会有效减少购房需求，与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力，有效推动市场供需的平衡。这一政策会在短时间内缓和供需矛盾，确保市场的稳定，改善“房荒”的不良状态。但是，这一政策毕竟是短期行为，政府要做长远打算，加快构建完善的住房制度和住房调控体系。

（四）问责机制更加深化与具体

新“国八条”中第七条再一次提出“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。这是对2010年4月出台的“行政问责制”的深化。虽然2006年的楼市调控就提出了省级政府