北京的房地产价格持续快速上涨，一直是备受市民关注的焦点问题。如何调控北京房价的过快上涨，不仅是市政府也是中央政府非常关切的问题。要想有效地调控房价，首先就要深入了解北京房地产市场波动的基本情况和特点，分析房价上涨的原因和规律，才能针对情况对症下药。

一 2007年北京房地产市场形势

（一）房屋销售价格指数高位加速上涨

2007年上半年，北京市房屋销售价格指数还是高位平稳增长，从7月份开始，房屋销售价格指数开始高位加速上涨（见图1）。截止到10月，房屋销售价格指数当月上涨15.1%，累计上涨10.6%。

图1 北京2007年1～10月（当月）房屋销售价格指数

（二）房地产开发投资增速快速回升

受房价上涨的刺激，在1～5月增速本已持续回落的房地产开发投资从6月份开始快速回升，从6月份增长10.9%一直上升至10月份增长18.2%（见图2）。

图2 北京2007年1～10月房地产开发投资增速

下半年房地产开发投资增速回升一方面是受人民币升值预期导致房价在下半年开始加速上涨从而刺激房地产建设投资，另一方面可能是因为北京落实中央宏观调控政策，增加了两限房和廉租房等保障性住房的投资建设。

（三）住宅类商品房施工面积和新开工面积均大幅下滑

2007年1～10月，北京住宅类商品房施工面积累计为5407.8万平方米，比上年同期减少5.2%；住宅类商品房新开工面积累计为1186.5万平方米，比上年同期大幅减少14.1%。

（四）商品房销售面积大幅下滑

2007年1～10月，北京商品房现房累计销售394.6万平方米，比上年同期下降26%，其中住宅销售面积比上年同期下降32.8%。商品房期房累计销售1253.9万平方米，比上年同期下降5.7%，其中住宅销售面积比上年同期下降10.3%。

（五）经济适用房新开工面积快速增长

2007年1～10月，虽然北京经济适用房施工面积比上年同期下降24.5%，但是2007年新开工面积达到103万平方米，比2006年同期增长34.8%，增幅比前三季度提高3.4个百分点。

（六）新楼盘均价11月首次下跌

2007年10月以前房价还一路上涨的北京，新盘均价在11月也首次出现了下跌（见图3），下跌幅度为2.3%。

图3 2007年5～11月北京楼市新盘均价

新楼盘价格下跌的主要原因有三点，一是随着国家政策调控房地产市场的决心加大，北京加大了对经济适用房和廉租房等保障性住房的建设，使一部分潜在购房者把住房需求转移到政府保障性住房上来；二是随着上海、深圳、广州等地的房价相继下跌，购房者持币观望气氛浓厚，这从商品房销售面积的大幅下滑上可见一斑；三是随着国家紧缩性货币政策的不断出台，其累计效应逐渐凸显，使得房地产开发商的资金成本压力不断加大，不得不降价出售部分房产来偿还不断提高的银行利息。

总的来看，2007年以来，北京房地产市场呈现价升量缩的现象，即房地产市场价格不断高位加速攀升，而商品房销售面积却大幅下滑。

二 北京与全国及各直辖市房地产市场基本数据的比较

随着近几年来全国房地产市场价格的持续上涨，北京市的房地产市场价格虽然也在不断上涨，但上涨的特点与全国以及各直辖市却不尽相同。下面着重分析和比较北京与全国及各直辖市房地产经济基本数据的波动情况。

（一）房屋销售均价

房屋销售均价是当期房屋累计销售额与房屋累计销售面积的比值，它衡量的是房地产市场成交的均价，是绝对价格。图4显示的是全国及四个直辖市从1999～2006年的房屋销售均价走势。

图4 全国及四个直辖市房屋销售均价

从图4可以得出以下结论。

（1）除重庆市以外，其他三个直辖市的房屋销售均价都在全国平均水平之上。

（2）北京市从1999～2004年的房屋销售均价都保持在5000元/平方米上下，价格保持一定的平稳性。从2005年开始，北京市房价开始大幅攀升并于2006年超过上海市，位居四个直辖市之首。据北京市统计局最新数据表明，2007年5月北京市房屋销售均价高达10704元/平方米，远远超过同期上海7234元/平方米的均价。

（二）房屋销售价格指数

房屋销售价格指数是衡量房地产市场价格相对涨落的最重要的核心指标。图5是四个直辖市以及全国的房屋销售价格指数曲线图，数据时间范围从1999年第一季度到2007年第一季度。

图5 全国及四个直辖市房屋销售价格指数

从图5可以得出以下结论。

（1）从价格波动的幅度来看，在四个直辖市中