随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，旺盛的城镇住房的增量需求和改善需求是黑龙江省房地产业持续发展的动力。供不应求是未来十多年房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从黑龙江省基本情况出发，充分考虑黑龙江省在加速城市化进程和住房市场化改革方面的影响，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。

一 黑龙江省房地产市场形势

黑龙江省各地市、各部门今年（2010年）紧紧围绕省委、省政府提出的全年实现“双一”目标这条主线不放松，全力加快结构调整和发展方式转变，筑牢经济发展基础，巩固社会发展成果，增强产业发展动力，全省房地产市场运行保持平稳较快增长。

（一）房地产投资方面

黑龙江省今年房地产市场运行形势良好，房地产开发投资持续快速增长。1～11月份累计投资额达到685.71亿元，比上年同期增长49.3%，比10月份增加2.3个百分点。上半年、前三季度黑龙江省房地产开发投资额分别为211.78亿元和509.32亿元，同比增长为45.2%和47.8%。除1～2月份较低外，其他月份同比增长均维持在较高水平（见表1）。且5月份以来，房地产开发投资占城镇投资比重增长趋于平稳，前10月份的平均值为12.1%，而2008年和2009年房地产开发投资占城镇投资比重分别为13.1%和12.0%。

表1 2010年黑龙江省房地产开发投资情况

表2 2010年黑龙江省房地产投资所占比重情况

从各月投资数量看，随着政府调控政策的落实，房地产开发投资逐月稳步增加，3月份投资5.02亿元，6月上升到82.78亿元，9月达到最大值85.77亿元，以后趋于平缓并有所下降，11月份投资额为63.84亿元。

2010年黑龙江省住宅投资快速增长，占城镇投资比重持续下降。上半年完成住宅投资156.41亿元，同比增长43.2%，占房地产开发投资比重73.9%，占城镇投资比重10.7%；前三季度完成住宅投资392.3亿元，同比增长46%，占房地产开发投资比重77.0%，占城镇投资比重11.6%。黑龙江省城镇投资2009年增长近40.0%，2010年1～10月份比上年同期增长34.7%，而住宅投资分别增长26.0%和47%。故2010年住宅投资占城镇投资比重在上年基础上有进一步提高，前10个月达到11.2%，比上年同期提高0.9个百分点。

截至2010年11月份，黑龙江省房地产开发投资月平均（同比上年同期）增速40.2%，高于中部地区8.3个百分点，高于全国4个百分点。由图1分析可知，除1～2月份外，黑龙江省房地产开发投资增速明显高于中部地区平均水平，具有较强的房地产开发优势，同时也反映在房地产投资方面中部地区与全国平均水平之间还存在一定差距。

图1 黑龙江省与中部地区、全国房地产投资增速对比

图2 2010年1～12月份黑龙江省房地产开发投资趋势及预测

图3 2010年1～12月份黑龙江省住宅投资趋势及预测

根据2010年1～11月份的数据，对2010年黑龙江省房地产开发投资趋势进行预测值为740亿元，其中住宅投资预测值为660亿元，占房地产开发投资比89.9%。

2009年房地产投资增速28.2%，（见表3）比2001年以来的年均增长速度高出7个百分点；而房地产投资额在全社会固定资产投资比重有所下降，这和黑龙江省房地产业发展历程密切相关。与中国房地产业普遍一样，黑龙江省房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现与经济发展相对应的快速增长特征。从经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。2001～2009年的9年间，黑龙江省房地产投资年均增长速度为21.2%，略低于固定资产投资年均增长22.0%速度，高于GDP的增长速度11.48%（见图6）。只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分