引言

财产大体上可分为动产与不动产两大类。所谓动产是指能够移动且移动后不改变其性质、形状的财产，如营业设备、股票等。不动产则指不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状改变，造成经济损失的财产，如土地、房屋等。不动产金融广义上即指为不动产业及其相关部门筹集、融通资金的金融行为；狭义上即指房地产金融。作为经济发展支柱产业之一的房地产，与经济的发展和人们的生活有着密切的联系。房地产行业与多个行业之间的关系，特别是与银行等金融机构在一定程度的依赖性，使得房地产成为目前我国经济发展的焦点，而在房地产价格日益膨胀的背后，有着越来越多值得关注的问题。

一 房地产价格与房地产泡沫

房地产泡沫引发的经济危机在1980～1992年的美国、1983～1990年的日本、1997～1998年的东南亚均有严重的影响，造成了全球性的经济萧条和社会动荡，从而使得全球更加关注房地产泡沫及其影响。

（一）对泡沫含义及成因的分析

对于泡沫的认识，金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学辞典》中认为泡沫是：“一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，人们产生价格会进一步上涨的预期吸引了以买卖资产牟利的投机者，对资产的使用及其赢利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”对于泡沫的成因，Allen等（1998）证明了资产价格与信贷数量相关，同时在金融中介体系中，资产回报的不确定性导致了资产泡沫；此外，Krugman（1999）认为所有泡沫都有一个共同点，即都是通过银行融资的。对房地产泡沫，国内学者也进行了相关研究。张兴胜（2010）认为房地产泡沫膨胀主要缘于泡沫抑制政策的缺乏；孔煜（2009）认为房地产泡沫生成与经济、金融环境，预期，投机行为和从众行为有着密切的联系；孙波（2010）认为追根溯源，地方政府最大化土地批租收入才是泡沫最终形成的根源；武志军（2009）认为客观上房地产泡沫产生原因之一是房地产三级市场和租赁市场的不发达。

（二）房地产价格与房地产泡沫的关系及其影响性

在对房地产泡沫与房地产价格的研究中，国内学者周京奎（2004）认为房地产泡沫是一种价格运动现象，是在金融支持过度背景下由于人们的群体投机行为导致的房地产价格偏离基础价格而持续上涨。鞠方（2008）提到房地产价格的自我膨胀放大机制，土地供给的不足在预期价格上升下投机者囤积土地，致使土地价格上升与土地的短缺使得房地产价格进一步上升。窦尔翔、李洪涛、李昕旸（2007）表明受经济增长、城市化、政策支持等促使房地产市场价格上涨预期增强；而居民收入增长、房地产私有化观念加强以及中低收入者住房供给短缺刺激了房价的上涨。李成、王建军（2009）分析得出，房地产扩张与信贷膨胀的联动催生了泡沫，系统性风险的集中爆发引起大面积危机的蔓延。杨建辉、莫瑞君（2009）基于EGARCH模型分析，对2004～2007年广州房地产价格的波动集群性显著表明了房地产泡沫的存在，实际价格严重脱离了理论价格。赵昕东（2010）基于SVAR模型的研究表明房价与宏观经济之间存在正反馈机制，可能导致经济过热与房价泡沫的出现，这一观点与段忠东（2007）的结论一致。

房地产泡沫的危害性大，对经济、市场的有效性都会产生重要影响。Dean Baker（2005）指出，房地产作为一种家庭财富比证券财富更具有平均分配的特性，因而房地产泡沫的破裂影响性更大。张同耀（2009）分析指出，房地产价格的上涨使房地产市场的投机性看好，推进了金融资产的继续膨胀，促进了房地产价格泡沫的发展，从而加大了金融风险。杨黎明（2010）通过运用VaR（Value-at-Risk，风险估价）方法充分论证了房地产价格泡沫会增加宏观经济运行风险。袁立华（2007）指出房地产泡沫的长期存在会导致经济结构和社会结构的失衡。

二 房地产信贷与银行风险

目前在我国房地产开发资金来源中，直接来自国内银行贷款占到了整个融资中的20%左右，而在房地产开发商自筹资金中约有70%的资金来源于银行贷款。个人住房按揭贷款也是银行贷款涉及较广的项目之一。这些信贷的安全性直接影响到了银行的发展，同时，美国次贷危机使得我国更加关注房地产信贷。

（一）房地产信贷与银行风险之间的关联性

在房地产资金来源中相当大一部分来源于银行贷款，所以银行风