2011年，全国要完成1000万套保障房建设任务，而陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。如此史无前例大规模的保障房建设，将对陕西房地产市场产生怎样的影响？本报告在走访陕西省的房地产学术研究机构、房地产企业、住房保障局、廉租房住户的基础上，通过深入分析试图回答这一问题，并对于陕西保障房建设中的重点问题提出对策建议。

一 陕西省房地产市场发展与保障房建设情况

（一）陕西省房地产市场发展回顾

1.房地产市场发展对于陕西经济社会发展的贡献显著

陕西的房地产业从20世纪90年代末住房货币化改革之后起步，至今已成为支持地方经济的支柱产业之一。随着国家住房制度的深入改革和住房市场化的发展，陕西的商品房开发由1990年全省不足10万平方米增长到2010年的2590.18万平方米，人均住房从20年前只有七八平方米，发展到2010年人均28平方米，房地产企业也由20世纪90年代初的全省200余家发展到2010年的1194家^[1]。与此同时，房地产业还拉动了钢铁、水泥、家装、汽车、家电、轻纺织业等60多个与之关联行业的发展和就业，房地产业在帮助陕西省应对美国次贷危机、完成扩大内需目标的过程中也发挥了重要的作用。

2.陕西房地产市场投资比例仍然相对较低

通过数据比较，陕西房地产投资占固定资产投资的比重仍然处于相对较低水平。如图1所示，2002～2010年，全国房地产投资占固定资产投资的比重维持在18%左右，而同期陕西则徘徊在15%左右。从其他地区的情况来看，以2006年为例，陕西省房地产投资占整个固定资产投资的比例是15.1%；而长三角地区和珠三角地区是40%，北京接近60%，河南、黑龙江等地区也超过20%。近10年来，全国范围内部分热点地区呈现出房地产投资过热的局面，但陕西房地产市场投资“过热”的程度有限。

图1 全国、陕西房地产投资占固定资产投资的比重

3.理性认识未来房地产业对经济发展的作用

房地产业的发展对于陕西省发展路径转型以及“富民强省”目标的实现具有重要的现实意义。首先，房地产业作为陕西支柱产业之一，具有投资、消费的双重拉动功能。其次，陕西正处在加速城市化的发展阶段，“十二五”末陕西的城镇化水平将达到57%，按2010年底3732.74万的常住人口^[2]估算，意味着每年新增城市人口70多万人，加之西部大开发、《关中—天水经济区发展规划》、“西三角”、西咸新区等国家战略的推动，强烈的内在需求将进一步推动陕西房地产向纵深层面拓展市场空间。

但现实的问题是，陕西属于典型的投资拉动型省份^[3]（即投资率超过50%、投资增速高于22%、外贸出口依存度在20%以下），定位于生产性、扩张性投资的基础设施投资、能源工业投资和房地产开发投资等构成了陕西省固定资产投资的重点，这与国家“十二五”期间“消费拉动型增长”以及“民生经济”的政策导向在一定意义上形成了矛盾，关系到包括房地产市场在内的整个地方经济发展的战略全局。

因此，现阶段要顺应国家的政策调整，进行关键性的制度改革。一方面继续积极推行投资拉动的模式，另一方面逐步考虑转变发展思路的问题。不能轻易否定甚至妖魔化房地产业对于陕西经济社会的贡献，要珍惜住房改革30年的发展成果，利用限购政策执行期间房地产市场比较稳定的大好时机，进行包括土地招拍挂制度、房产税、房地产金融制度、财税制度等改革；同时，进行房地产业的战略转型和结构调整，形成商业物业、办公物业与住宅房地产多元化发展格局，同时加快保障房建设以实现其在民生领域的功能，引导城市开发朝着平衡的方向发展。

（二）陕西保障房建设基本情况

1.保障房建设的政策背景

关于保障房建设的政策渊源始于1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号，简称23号文件），这也是我国住房改革的核心文件^[4]。按照23号文件精神：在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在逐步实行住房分配货币化的同时，要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。文件中特别强调：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

加大保障房建设力度是中央保民生、促增长的重大举措，也是本轮房地产