2008年，是我国改革开放30周年，也是国民经济和社会发展极其不平凡的一年。在宏观经济发展经历由“过热”到“下滑”和宏观经济调控经历由“防通胀、防过热”到“扩内需、促经济、调结构”转变的大背景下，国家继续加强和改善房地产宏观调控，并根据下半年国际金融危机的蔓延对我国实体经济的影响，适时地出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，在满足居民合理改善居住条件愿望的前提下，实现扩大内需、促进经济增长的目的。2008年深圳继续贯彻和落实国家各项宏观调控政策，房地产市场发展基本延续了2007年下半年以来的调整态势，全年住房价格不断下调的同时，住房销售量不断下降。2008年最后两个月，住房市场出现一定程度的回升。

一 2008年深圳房地产市场总体运行情况

（一）房地产投资小幅下降，商品房建设规模有所减小

2008年，深圳市完成房地产开发投资440.49亿元，同比下降4.46%，其中住宅完成投资314.98亿元，同比下降5.05%；商品房施工面积3276.3万平方米，同比增加3.65%，其中住宅施工面积2210.36万平方米，同比增加1.14%；商品房竣工面积629.73万平方米，同比下降0.12%，其中，住宅竣工面积443.77万平方米，同比增加2.09%；商品房新开工面积752.6万平方米，同比下降14.13%，其中住宅新开工面积471.8万平方米，同比下降24.14%；商品房空置面积231.58万平方米，同比增加51.7%。

与国内上海、北京和广州等主要城市比较，2008年1～11月，深圳市房地产开发投资高于负增长的北京近10个百分点，分别低于上海和广州近3个和10个百分点（见图1、图2）。

图1 2008年国内主要城市房地产投资额比较

图2 2008年国内主要城市房地产开发投资增幅比较

（二）新建商品房批准预售面积有所增加，住房供应相对较为充足

2008年，全市新建商品房批准预售面积778.54万平方米，比2007年增加20.48%；其中，商品住宅批准预售面积666.47万平方米，比2007年增加13.11%；办公楼批准预售面积20.34万平方米，比2007年增加105.25；商业用房批准预售面积60.4万平方米，比2007年增加28.36%。2008年，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积476.43万平方米，占全市住宅批准预售面积的71.49%。

全市批准预售的90平方米以下住宅为46484套，占全市规模的比重为67.55%，住房供应以普通住房为主。截至2008年末，全市住宅累计可售规模为491.34万平方米，住宅供应相对较为充足（见图3）。

图3 2008年以来全市各月新建商品住宅批准预售面积

（三）新建商品房销售规模持续下降，年底交易量有所回升

2008年，新建商品房销售面积417.67万平方米，比2007年下降24.77%。其中，住宅销售面积389.26万平方米，比2007年下降22.21%；办公楼销售面积4.88万平方米，比2007年下降76.64%；商业用房销售面积17.9万平方米，比2007年下降41.57%。2008年各月住宅交易规模较小，1～11月各月度销售规模均不超过40万平方米，12月销售面积78.78万平方米，增幅较大。

与国内上海、北京和广州等城市比较，2008年1～11月，深圳商品住宅销售面积同比减少37.45%，低于北京、上海和广州的降幅，这主要得益于2008年最后两个月以来深圳市场出现一定程度的交易回升（见图4、图5）。

图4 2008年国内主要城市商品房和商品住宅销售面积比较

图5 2008年以来全市各月新建商品住宅销售面积

（四）特区外销售规模进一步扩大，普通商品住宅占市场比重加大

2008年，特区外商品住宅销售面积281.15万平方米，占全市销售面积的72.23%，特区外置业仍居全市主导地位；全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数为37986套，占全市销售套数的90.09%，其中90平方米以内的住宅销售套数为28726套，占总套数的68.13%，90/70住房结构调整政策逐渐发挥作用。

（五）新建商品住房价格呈现回落和调整

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年1～11月，深圳新建商品住房价格同比涨幅分别为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%、0.3%、-1.7%、-4.1%、-10.8%、-15%和-18%，近四个月跌幅居全国首位。按本市房地产信息系统统计口径，2008年，全市新建商品住宅销售均价为12794.2元/平方米。2008年各月商品住房销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元、13547元和10979元。7、8、11月份房价