2005年下半年到2007年期间，深圳市房价出现快速上涨。2005、2006、2007年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍。但从2007年底以来，深圳房地产市场交易清淡，购房者观望情绪浓厚，深圳住宅价格明显开始回落。房屋销售不旺造成房地产开发商资金链紧张，并且有断裂的危险。如果房地产资金链断裂，则会影响下一轮开发，并会引发一系列问题。房地产市场的大起大落，说明建立有效的房地产市场调控体系十分必要。

一 住房体制改革留下诸多问题

改革开放前我国城镇住房一直实行计划体制下的“国家投资、统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度。这种制度模式是在当时计划体制和消费层次水平较低状况下，满足城镇居民基本住房需求的主要途径。但由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，使政府背负着沉重的财政负担，住房建设投资有限，居民居住条件改善缓慢，1978年人均住房建筑面积只有6.7平方米。同时，分配制度也造成了苦乐不均和不公平，公有住房实物分配制度诸多弊端，难以为继，迫切需要改革。

从1978年开始到1998年，中国住房逐步实现市场化，准许私人建房、私人买房，实现住房商品化，发展住房市场。2006年，全国城镇人均住宅建筑面积达到27.1平方米，比1978年的6.7平方米增加了20.4平方米。住房产业成为促进经济增长的支柱产业。

深圳市一开始就在市场化、半市场化体制下进行住房建设，居民住房按照福利房、微利房、商品房体系发展，在全国率先进行住房体制改革。在取得较大成绩的同时，也出现了新的矛盾和问题，尤其是2004年以来，住房市场运行中出现了投资增长过猛、房价上涨过快和住房供求结构不合理、低收入居民住房困难难以解决、普通居民买不起住房等问题，直接影响了国民经济的持续发展和城镇居民的正常住房消费。

深入分析其原因，与改革过程中对一些问题认识不及时，相应的制度建设、政策调整不到位有关，具体有以下几个方面。

一是人口持续增长，土地资源紧缺。深圳经济的快速增长，使得居民收入水平有了较大的提高，一定程度促进了住房需求的旺盛，但深圳土地供给量有限，致使房地产市场供求关系一直比较紧张，成为深圳市房价快速上涨的主要原因。

二是在住房供应体系由计划向市场转轨的过程中，客观上出现了过度依赖市场的现象，政府与市场分工不明确，政策住房保障制度建设滞后，深圳市过早停止了安居房建设。房地产开发商为了追求利润，建设的住宅户型偏大，普通百姓需要的中小户型普通住房供应比例过少。高档住宅的持续入市，带动整体价格较快上涨。以2006年为例，占全年商品住宅销售总量5.7%的少数高价豪宅，拉动了全市商品住宅价格上升1200元/平方米，高档住宅拉动房价的作用比较明显。

三是城市房价过高还与人口贫富差距过大问题有关。目前，我国大多数城市的房价普遍过高，比国际上公认的最难以承受水平（房价收入比为7∶1）还高出1倍以上。深圳是一个收入差距巨大的城市，在贫富差距较大的背景下，在投资、贷款、炒作、暴利、土地飞涨等因素的影响下，房价迅速上涨，同时贫富差距进一步扩大；然后再通过投资、贷款、炒作、暴利、土地飞涨等因素和买涨不买跌的心理影响，进一步加剧房价上涨和贫富差距扩大。这一恶性循环，在政策缺失条件下，导致房地产供给户型大型化（可以简化设计、更大获利），从而又进一步加剧低收入群体无力消费导致的有效供给不足。这在短期内则表现为房地产有效供给不足，长期将会导致有效需求不足。

四是对非实际住房需求缺乏有效的控制措施。目前我国住房自住性需求比较旺盛的同时，一些非合理住房需求由于缺乏有效的控制措施，也在膨胀。其中包括人民币升值预期引来的外资投资需求和其他大量的投资需求，以投机获利为目的，利用一切机会和可能，炒作房价。这些非合理需求，增加了供给压力，非理性地推高房价，使房价偏离了价值，出现了泡沫。深圳毗邻香港的特殊地理环境，在某种程度上，香港的高房价对深圳房价上涨有一定的助推作用。目前，港人在深购房一直占全市7%左右并有逐步上升的趋势。这种局面，进一步加大了市场供应压力，并抬高了房价。

五是政府对“土地财政”产生依赖。资料显示，近年来我国的土地有