一 2009年房地产市场运行情况分析

2009年，在国家一系列刺激内需政策的作用下，深圳房地产市场快速由调整、低迷状态回暖，并再次呈现过快发展；市场运行也呈现波动起伏的状态，年初新建商品住宅价格为11000元左右，年底则达到20000元，超出年初近一倍。房地产市场的快速发展尽管促进了本年宏观经济的增长，但也再次出现了市场过热的态势。

从房地产开发建设情况看，2009年，深圳市完成房地产开发投资437.46亿元，同比下降0.7%，基本与上年持平。商品房施工面积3112.36万平方米，同比下降5%，商品房竣工面积402.01万平方米，同比下降36.2%，商品房新开工面积489.18万平方米，同比下降35%，商品房开、竣工面积比上年有较大下降。

从住房价格看，从2005～2007年10月份，深圳住房价格从7040元/平方米上涨到17350元/平方米，两年多的时间涨了1.5倍。2007年10月份以后，随着国家一系列紧缩政策的实施，深圳房地产市场在全国率先出现调整，住房价格从17350元/平方米回落到2008年12月份的10979元/平方米，与2007年最高点相比，下跌幅度达到了37%。2009年底，在国家扩大内需和促进居民住房消费的金融税收政策的刺激下，深圳房地产市场开始出现回暖的趋势；尤其是4月份以后，在宽松的货币政策和按揭贷款政策的作用下，深圳房地产价格开始快速上升，房价从2008年底的10971元/平方米，上涨到12月的21317元/平方米，与年初相比房价上涨近一倍。

图1 2008年1月至2009年12月深圳市单位房价变化

目前，按照年度平均住宅价格和预计收入水平计算，深圳房价收入比接近15倍，按照年底最高房价计算房价收入比接近20倍；房价的快速增长，已造成普通居民家庭住房支付能力不足，形成了对居民自住和改善性住房需求挤出效应；而房价的快速增长，也吸引了大量投资投机需求进入市场，并进一步推高房价。2009年深圳房地产市场的再度过热发展，不但严重影响了普通居民家庭合理住房消费，影响民生问题的解决，也进一步加剧了房地产资产泡沫化，对经济运行、金融安全均带来不利影响。

从住房销售情况看，2005～2007年年度商品住宅销售规模分别为901万平方米、705万平方米和500万平方米，即随着国家房地产宏观调控政策的实施，市场逐年降温，销售逐年下降。2008年，深圳住房销售规模仅为389万平方米，还不到2003～2007年年平均水平的一半。2009年，随着累积的住房消费需求的大量释放，1～12月度销售规模已经达到660.25万平方米，超过上年全年销售水平近一倍。但值得注意的是，8月份以后全市商品住宅销售量明显下降，仅相当于前几个月平均销售水平的55%。随着房价较快的上升，市场购买力已受到明显抑制而下降，并显现新一轮的市场调整苗头。

图2 2008～2009年商品住宅销售面积比较

图3 2008～2009年深圳市二手住宅销售面积比较

从二手房交易情况看，2005年以来深圳二手房成交规模呈现不断上升的态势。2005～2007年年度二手房成交规模分别为595万平方米、737万平方米和931万平方米，呈现不断上涨的态势。2008年，由于市场调整，二手房市场的成交规模下降到了351万平方米。2009年1～12月，二手房成交量又上升到1226.58万平方米，是2008年全年成交水平的3.5倍。在土地资源紧约束下，未来深圳新房供应总规模预计难以达到过去几年的平均水平，二手房将逐步发挥分流市场需求的作用，进而成为住房市场供应的主力军。

从房地产金融运行情况看，2005年以来深圳房地产贷款总体上呈现不断上升的态势。2005～2007年各年度房地产贷款总额分别为1928.46亿元、2474.66亿元、3594.49亿元，年度增长率分别为16.93%、28.32%、45.27%，占金融机构全部贷款总额的25.4%、29.6%、35.5%；其中个人住房贷款年度增长率分别为16.80%、24.3%、56.6%，个人住房贷款增长较快。2008年，由于市场调整，房地产贷款总额仅为3641.24亿元，比2007年略增1.3%，占金融机构全部贷款总额的32.4%；其中个人住房贷款年度增长率为-4.5%，贷款额度明显下降。

截至2009年12月份，深圳市房地产贷款余额达到4625.71亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比上年同期增长27.04%。其中，房地产开发贷款余额为1072.03亿元，比年初下降了7.79亿元，出现了2005年以来首次负增长；个人住房贷款余额为3394.60亿元，同比增长率为44.1%，比年初增长984.47亿元，增长额度创近年来年度增长的新高。

图4 2005年以来房地产金融市场发展情况

图4 2005年以来