一 中国商业地产的现状

2008年我国商业地产经历了自己的春夏秋冬，在度过了上半年的快速发展期后，从2008年下半年开始，我国商业地产行业面临前所未有的危机，投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展不均衡的差距开始拉大，截至2009年末，这种情况还未发生根本改变。据国家统计局统计，2008年全年商业营业用房投资达3354.5亿元，增长率为20.9%，要高于2007年18.3%的增幅水平。可以看到，2001～2008年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%～39.5%之间，总体而言，可以判断我国商业地产市场已进入稳定发展时期。2000～2008年的9年期间，商业营业用房投资额及增长率见表1与图1。

表1 2000～2008年商业营业用房投资额及增长情况

图1 2000～2008年商业营业用房投资额及增长情况

2008年，我国商业营业用房销售面积达到4206.06万平方米，比2007年下降了437.55万平方米，增长率为-9.44%。从销售面积指标上分析，从2000年开始，我国商业地产的销售进入高增长时期，在这期间销售面积保持25%左右的增长速度；但进入2006年后，增长趋势明显放缓。2008年我国商业地产明显受到了来自国内外综合不利因素的冲击，开发商减少了商业地产的供应量，导致销售量有了一定程度的下降。2000～2008年的9年期间，商业营业用房销售面积及增长率（见表2和图2）。

表2 2000～2008年商业营业用房销售面积及增长情况

图2 2000～2008年商业营业用房销售面积及增长情况

全球金融危机以及中国对房地产行业宏观调控，对于本身就相对脆弱的商业地产行业产生了强烈冲击。一方面，世界主要的投资机构和银行受到金融危机的影响，减少了对中国的投资力度；另一方面，宏观政策的不明晰导致了国内投资机构和商业地产开发商开发商业放缓了投资的步伐，整个商业地产投资额明显下降，新增供给不足。同时商业地产租赁需求也处于下降的趋势，大多数零售商抱有谨慎的态度，目前主要在观察零售市场的变化。大部分外资零售商受到本土业绩下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，减少了开新店的数量。内资零售商虽然受到的影响较小，但出于规避风险的原因它们目前还处于观望状态，即使开新店也更倾向于那些成熟商圈。在租赁需求下滑的情况下，商业地产空置率也有了一定的提高。根据世邦魏理仕公布的《2009年上半年北京优质物业市场回顾及展望报告》中数据显示，2009年二季度北京商业地产市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。由于市场经济状况不景气，商业地产市场租金报价和成交租金也处在下滑趋势，在2009年第二季度，包括京、沪、穗、深在内的全国各大中城市零售地产租金都有不同程度的下降。根据高力国际的数据，2009年第二季度北京中高端购物中心首层租金为每月每平方米681.05元，环比下降4.3%。

虽然中国的商业地产行业目前处于困难时期，但由于中央政府坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，中国2009年GDP增长速度将达到8.2%～8.7%。同时，2009年上半年我国城镇居民人均可支配收入和人均消费分别上升了9.8%和8.9%。在宏观经济政策和居民增长的消费能力的支持下，不少研究机构看好中国商业地产的后市。2009年8月，世邦魏理仕公布的《全球市场观察》显示，亚洲的物业投资销售量出现递增性的小幅上升，该地区的市场调整迅速，在2009年第二季度一些城市的物业价格已经到底。在中国内地和香港，住宅销售交易量持续强劲反弹。一些大宗投资交易最终成交，进入市场的转租办公楼数量正在减少。同时，消费者和商家的市场信心在达到近20年的谷底后，目前正在回升。随着零售商信心逐渐恢复，2009年年末中国农历新年和圣诞节的到来会给商业地产市场注入新的活力，整体租金水平将停止下降，一些成熟商圈租金甚至小幅上升。以北京为例，西单商圈在2009年第二季度租金按季上涨4.8%，这也是该商圈第二个季度持续上涨；建国门和中关村两个商圈的租金也分别环比上涨了0.67%和1.76%。

二 中国商业地产特点与发展趋势分析

由于受到全球金融危机和国家宏观政策的影响，从2008年下半年以来我国商业地产行业处于低迷期，在商业地产销售量以及租金上都有不同程度的下降。造成如此局面的原因是多方面的，金融危机以及宏观政策不明晰只