随着中国房地产市场的迅猛发展，尤其是在快速上扬的房价的助推下，小产权房渐渐浮出水面，开始为世人所关注。所谓小产权房，就是指农村集体土地上的“商品房”。也就是说，小产权房属于农村房屋（即建造在农村集体土地上的房屋，包括两种情况：一是村集体在公共土地上盖的集体房，二是农户个体或多户联合在其宅基地上盖的农民房）。按照中国法律和政策，农村房屋只能供该集体（及其成员）使用，不得变卖给其他任何单位或个人。因而，城镇居民从农民或村集体那里购买房屋的行为是不合法的，买到的房屋不受法律保护，不能办理登记和过户手续，自然就领不到房产证。这类房屋，通常只有当地乡镇政府或村委会开具的买卖证明，因而被称为乡产权房、村产权房或小产权房（相应地，有正规产权的商品房就称为大产权房）。从法律意义上讲，小产权房并没有真正的产权。

小产权房并不是今天才出现的新鲜事物，政府部门一再强调小产权房不合法，各地也曾掀起过多次强拆风暴。那么，在法律高压和严格管控下，为什么小产权房还能够安然坐大到今天？其顽强生长的动因是什么？我们又该如何看待和处理小产权房？在已经进入“十二五”时期的今天，这是需要认真思考并着手解决的重大课题。

一 小产权房发展现状与趋势

小产权房最早出现在1990年代初，已经存在近二十个年头了。其产生的背景大概有三个方面：一是城市住房制度改革已经启动，正在向市场化方向推进；二是城市土地制度改革步伐加快，逐步放开了国有土地，允许有偿使用；三是许多城市着手进行旧城改造，一些企业和单位需要搬迁到郊区落户。于是，城市房地产开始起步。伴随着房地产市场的发展，小产权房也得以孕育和成长。

小产权房大概有三个源头：

一是珠江三角洲地区的统建房。从1980年代初开始，借助于毗邻香港的有利条件，珠江三角洲地区最先吸引外资大规模进入，并由此拉开了改革开放后中国农村工业化和城镇化的大幕。由于工厂企业和外来人口的大规模聚集，就产生了对厂房和住房的巨大需求。于是，一些村集体就开始在集体土地上建造厂房或住房，以供出租或出售。同时，许多农民个体或多户联合，也在自己的宅基地上扩建或加盖房屋，用于出租或出售。

二是各大城市的集资房。从1990年代初开始，为了缓解住房压力，国家鼓励有条件的单位集资或合作建房，并允许社会资金参与其中。这样，一些开发商就与村集体合作，一方出钱，另一方出地，兴建了大量的集资房，并由此掀起了一场全国性的房地产开发热潮。

三是在江苏、浙江等经济发达地区的农民房。从1990年代中后期开始，这些地区的许多农民家庭通过勤劳致富之后，就在自己的宅基地上扩建住房，或买地甚至违法占地建造个人住宅（包括一部分城镇居民到农村建造的私宅）。这种房子，大部分自住，但也有一部分是供出租或出售的。

另外，在北京、上海、广州等大城市，一些歌星、艺术家等暴富之后不再满足于城市里杂乱拥挤的居住环境，就到郊区一些环境优美的地方买地建造私人别墅，或直接购买闲置的农家院，以供自己闲居或养老。

总之，小产权房在1990年代初即已出现，至中后期就开始有所蔓延。但是，相比于今天来说，在1990年代小产权房的数量并不多。原因主要有两点：一是当时人们的收入水平普遍偏低，广大工薪阶层主要还是依靠单位分房；二是当时普通商品房的价格也不高，小产权房并没有多大的价格优势，从而制约了其扩张步伐。

然而，进入新世纪之后，形势就发生了很大的变化，小产权房开始蔓延起来。从1998年开始，中国住房制度改革步伐加快。到2000年，全国各地基本上都停止了福利性分房，城镇居民不得不到市场上去买房。这就使得一个时期以来一直处于萧条状态的房地产市场骤然升温，并迅猛扩张。同时，房价也跟着一路看涨。这时，小产权房悄然登场。尤其是自2003年以后，由于商品房价格大幅度攀升，远远超过了大部分工薪阶层的承受能力。于是，小产权房开始走俏。在这样的形势下，大城市郊区的一些村组、街道和社区，纷纷圈地搞房地产开发，使小产权房快速扩张和蔓延。例如，在济南，2007年7月实施强拆风暴之前，市内5区和高新区共有145个村居正在违法实施旧村（居）改造，已建成小产权房住宅面积约700万平方米，还有约300万