一 中国城市房地产拆迁现状及存在的问题

城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。

20世纪90年代以来，伴随中国经济的高速发展和城镇化进程的加快及城市改造力度的加大，中国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。城市房屋拆迁对城市规划目标的实现、城市环境面貌的更新、城市土地资源的合理利用、城市居民居住条件的改善起到了积极的作用。

（一）拆迁规模的增长

随着城镇化进程的加快和城市改造力度的加大，中国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。2002年全国城市房屋拆迁总量超过了1.2亿平方米，接近当年房屋竣工面积的20%。2003年全国城市房屋拆迁总量超过了1.4亿平方米，接近当年房屋竣工面积的30%。从地区看，东部地区的拆迁量占全国的62%，西部为11.6%，中部为26.4%。拆迁规模大部分与经济发展相适应。从省市来看，有5个省市拆迁面积增长幅度较快，有3个省在1000万平方米以上。全国有一半的省会城市拆迁面积突破了100万平方米^[1]。

2003年10月，国务院办公厅下发了《关于控制拆迁规模，规范拆迁行为的通知》，到2004年，拆迁规模得到有效控制，房屋拆迁规模明显下降。据对27个省（市）的统计，2004年上半年拆迁总量同比下降了56%。被动性住房需求的减少，使得市场需求释放的节奏放缓^[2]。

在城市房屋拆迁规模不断扩大的同时，城市房屋拆迁呈现如下两个明显特征；一是拆迁项目相对集中。以江苏南京市为例，2003年4月份以来，在长江路不足1公里范围内就有土地拍卖、老城改造、道路拓宽及商品房开发等9个拆迁项目同时实施，涉及拆迁居民3000余户；2003年上半年拆迁涉及400户以上的片区有13个，其中1000户以上片区4个。二是在被拆迁户中，低收入、低补偿款的拆迁居民比例呈增加趋势。据南京市统计，在已备案的10642份拆迁补偿协议中，5万元以下的被拆迁居民占备案总户数的15.45%，10万元以下的被拆迁居民占备案总户数的46.55%，“双困家庭”约占拆迁总户数的6%。

由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得城市房屋拆迁矛盾更加突出。

（二）城市房地产拆迁量历史变化

新中国成立之后，中国的动拆迁大致经历了四个阶段（以上海数据相佐证）。第一，1950～1978年为缓慢发展期，上海共拆除468万平方米，年均拆除旧房16万平方米。第二，1979～1991年为快速发展期，上海共拆除1038万平方米，年均拆除旧房80万平方米。第三，1992～2003年为高速发展期，上海共拆除旧房6900万平方米，年均拆除旧房549万平方米。第四，调整期（2004～2008年），2004年拆迁规模有所下降，比如2004年上海仅有308万平方米。但2005、2006年又急速反弹，拆迁面积突破1000万平方米，分别为1222万平方米、1516万平方米，到了2007年，拆迁总面积又下降为825万平方米，2008年稍微有所上升，为1028万平方米。从拆迁量上看，第一阶段的拆迁规模最小，因为新中国刚成立，社会存在很多不稳定的因素：当时社会一味地搞阶级斗争，在经济建设中又出现了“大跃进”、人民公社化等激进行为，造成了社会大饥荒，而“文化大革命”使得党、国家和人民遭到新中国成立以来最严重的挫折和损失。这种种因素都在不同程度上阻碍了城镇化的进程。第二阶段，由于1978年的十一届三中全会实现了思想路线、政治路线、组织路线的拨乱反正，提出了改革开放的新政策，把全党的工作重点转移到社会主义现代化建设上来，国民经济快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工。

（三）拆迁条例的演变

从《城市房屋拆迁管理条例》的演变过程来看，自1988年以来，土地使用权的有偿转让促使房地产市场有了飞速的发展。面对经济飞速发展时期如火如荼的拆迁形势，1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，随后每隔十年分别出台一个新的条例取代了旧的条例（以下分