2009年以来，随着经济形势的整体好转和逐步复苏，在国家以及北京市出台的一系列促进房地产业健康发展的政策刺激下，北京房地产市场逐步回暖，商品房销售均价也逐步回升，其中住宅销售均价甚至超过了2008年7月时的最高值。北京商品住宅价格在2009年的快速上涨成为老百姓、房地产开发商、北京市政府和新闻媒体共同关注的焦点和热点问题，值得仔细研究。本文就笔者了解的情况，谈一点个人的看法和意见。

一 2009年北京房地产市场形势概述

（一）房地产开发投资高速增长，主要为土地一级开发

1～5月，全市房地产开发投资同比仍然是负增长，从6月开始，房地产开发投资突然加速增长，到9月，房地产开发投资累计增速达到56%。10月和11月，投资增速开始有一些回落，但同比增速仍然较高。

2009年下半年房地产开发投资的快速增长有两个方面的原因：一是2008年房地产开发投资基数变化的影响。由于举办2008年奥运会和残奥会的需要，场馆建设的停止和必要的限产限行等措施以及国际金融危机的三重影响，使得从2008年7月开始，房地产开发投资就呈现快速下滑的趋势，到9月下降达到2008年的最低点-8.1%。受这个基数最低点的影响，2009年1～9月的房地产开发增速很有可能成为全年增速的最高点。二是土地一级开发成为房地产开发投资快速增长的最主要因素。截止到11月底，北京累计完成房地产开发投资额（含土地一级开发）2230.9亿元，比上年同期增长47.7%。房地产开发完成投资中，土地一级开发投资达873.4亿元，占全部房地产开发投资的39.1%。如果扣除土地一级开发投资影响，1～11月全市房地产企业投资仍然下降4.3%（见图1）。

图1 2008～2009年房地产开发投资增速

（二）土地购置面积逐月增长，但同比仍然下降

图2 2009年2～11月土地购置面积各月累计增长情况

2009年1～11月，全市购置土地面积达到449万平方米，同比减少15.7%，降幅比1～10月减少0.7个百分点（见图2）。全市用于土地购置价款达到448.8亿元。房地产开发投资中用于住宅投资730.5亿元，同比增长-6.5%，用于写字楼开发投资135.8亿元，同比增长-1.3%，用于商业及服务业等经营性用房投资164.4亿元，同比增长-14.9%。

2009年1～11月，北京市共完成开发土地面积206.44万平方米，比上年同期减少16.3%（见图3）。土地开发面积仅在1～10月表现为增长26.1%，在其余的月份里，土地完成开发面积均为同期减少。

图3 2009年2～11月土地开发面积各月累计完成情况

（三）住房建设规模逐渐恢复，但新开工面积同比下降

截至11月底，全市商品房施工面积为9144.2万平方米，比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面积为5239.5万平方米，同比下降1%。商品房新开工面积为1678.5万平方米，同比下降18.3%，降幅比1～10月缩小2.2个百分点。其中，住宅新开工面积为1060.1万平方米，同比下降24.1%，降幅比1～10月缩小1.5个百分点（见图4）。

图4 2009年2～11月商品房和住宅新开工面积各月累计

1～11月，全市商品房竣工面积为1653.9万平方米，由1～10月的同比下降2.4%转为同比增长5.2%。其中，住宅竣工面积为1084.3万平方米，同比增长26.3%，增幅比1～10月提高8.5个百分点。11月住宅竣工面积为177.8万平方米，比10月增长22.2%。

（四）商品房销售量前低后高，三季度有所调整

2009年1～11月，全市商品房销售面积为1995.7万平方米，比上年同期增长1.1倍。其中住宅销售面积为1630.4万平方米，同比增长1.2倍。

1～11月，全市销售商品住宅14.1万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的49.6%。11月全市销售商品房238.13万平方米，比10月增长45.2%；销售住宅198.34万平方米（见图5），比10月增长51.9%。

图5 2009年3～11月商品房和住宅当月销售面积

从图5可以看出，商品房销售量在上半年基本上是逐月回升的，但在第三季度的7、8、9三个月中有较大的调整，在年末的10月和11月有较大的回升，大体呈现一个“N”字形走势。

1～11月，全市商品房销售金额达到2702.09亿元，同比增长128.4%，其中，住宅销售金额达到2136.96亿元，同比增长158.8%。从当月销售情况来看，2009年11月，全市商品房销售额达到378.51亿元，比10月增长54.4%；住宅销售额达到316.24亿元（见图6），比10月增长61.1%。

图6 2009年3～11月商品房和住房当月销售额

（五）商品房销售均价持续走高

2009年3月，北京