2007年，在宏观经济持续强劲发展的影响下，我国房地产市场供需两旺，房价进一步攀升。国家出台一系列调控措施加大了对房地产市场的调控，部分城市房地产市场在2007年年末出现销售量下降的变化。2008年以来，在从紧货币政策及其他调控措施的影响下，房地产企业融资成本不断上升，加之不断上涨的建材成本、土地成本等，使得许多房地产企业资金短缺严重，捉襟见肘，房地产行业进入了深度调整时期。如何消化上涨的各种成本，成了业内企业面对的艰难且必须解决的难题。资金实力较强的大企业或能应对此次较为严峻的全面而深入的调整，而许多资金实力相对较弱的中小企业纷纷以转让土地或转让股权等各种形式寻求出路。从本质上来说，房地产开发企业必须在发展方式上实现根本转变，由粗放式的外延扩张方式转变为集约化的内涵发展方式，大力培育房地产品牌，不断提升自己的竞争能力，不断提高自己防范各种风险的能力。

一 2007年房地产行业发展简况

1.土地供应不足

近两年土地供不应求仍在持续，造成市场供求总量失衡，形成了供不应求的市场预期。土地供应量不足首先表现为土地出让面积的不足。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。土地供应量不足还表现为开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。据报道，2001年年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，实际开发完成的不足购置面积的60%，仅为12.96亿平方米。2007年1～8月，土地开发率为66.6%，相当于2006年同期的水平。尤其是上市房地产公司囤积了大量的土地，因为土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，它们很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积大量土地。

2.购房需求强劲但总量供应不足

2007年前8个月，在房价持续高攀的背景下，房地产市场的需求大幅反弹，房屋销售面积达到40572.8万平方米，同比增长29.3%，增速较上年同期加快20个百分点，接近同期竣工房屋面积增速的3倍。另一方面，在房价快速上升的过程中，多种需求集中快速膨胀。资金流动性过剩导致投资性需求增长较快，同时，在房价快速上涨的趋势下，自住购房者提前入市，也造成需求骤增。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。

3.房价涨幅较大

2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市房价比上年上涨7.6%，8月份，新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分城市甚至达到40%～50%的涨幅。非理性的上涨透支了房地产业的未来效益。面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，5月份到8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅销售价格同比分别上涨6.6%、7.4%、8.1%和9%。

4.地价房价“倒挂”严重

2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”，即招拍挂等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时也推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价相互推高的恶性循环。地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。

5.年末部分城市住房市场趋冷

从11月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市住房市场出现了较大变化，主要表现为新建商品住房和二手住房成交量同比下降20%～30%；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用多种促销手段；购房者持币观望。12月份，70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月低0.8个百分点，环比涨幅比上月低0.7个百分点，涨势比11月份稍有回落。

6.房企融资渠道多元化

面对国内紧缩性的金融调控政策，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，自2006年下半年开始，房地