一 2011年宏观经济和政策背景

（一）2011年经济增长逐季下降，企业景气下挫

宏观经济保持增长，但增速回落。2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，比2011年下降1.1个百分点。分季度看，1～4季度增长率逐季下降，分别为9.7%、9.5%、9.1%、8.9%。结合目前各种变动要素，未来两年增长率下行的趋势已经确立。

第三产业继续增长，增速缓慢回落。2011年全年第三产业增加值为203260亿元，增长8.9%，仅回落0.7个百分点。第三产业的平稳发展为以办公楼为代表的商业地产市场需求提供了稳定支撑。

企业景气指数大幅下挫。由于欧债危机蔓延和全球经济复苏不确定性，2011年企业景气和企业家信心指数均比2010年同期有所回落。其中房地产业这两项指数环比均连续大幅下降，2011年三季度企业家信心指数为99.9，首次跌入临界值以下；企业景气指数为119.4，比二季度下降3.2点。与办公楼需求密切相关行业的景气指数也出现了不同程度的下降。

（二）房地产宏观调控从紧

货币增速快速回落，货币政策偏紧。2011年全年M2余额为85.16万亿元，同比增长13.6%；M1余额为28.98万亿元，同比增长7.9%，二者增速差值持续放大，存款定期化明显，经济活力减弱。同时，央行2011年～12月连续3次加息、6次上调存款准备金率，货币政策总体偏紧。2011年全年人民币新增贷款7.47万亿元，同比少增3901亿元，连续两年回落。

以“新国八条”为主的房地产调控从严，多个城市限购。2011年1月26日，国务院要求进一步调控房地产市场，在原“国八条”的基础上又增添了新砝码。包括确定新建住房价格控制目标并向社会公布；新房不足五年转手交易的，差额征税改为全额征税；二套房首付比例增至六成；多个城市实行全面限购等。严厉的调控政策打压了房地产价格继续上升的空间。

（三）宏观经济及房地产调控政策对房地产市场的影响

宏观经济与政策形势对房地产业的市场运行作用比较复杂，对住宅地产和商业地产的影响机制存在明显差异。

1.商业地产市场主要受宏观经济环境的影响

商业地产市场主要受商业周期的影响，与宏观经济环境的变化紧密相关。当宏观经济进入景气周期，经济活动日趋活跃时，对商业地产的需求将不断增加；当宏观经济进入下降周期，经济活跃度下降时，对商业地产的需求将下降。另外，经济结构也影响商业地产市场。服务业对商业地产的需求更大。当服务业快速发展，在经济中占比不断上升时，商业地产的发展也将加速。考虑到短期内外围因素恶化和国内经济结构转型的压力，国民经济总体下行，支持商业地产快速繁荣的基本面因素存在压力。但考虑到第三产业稳步增速、消费拉动GDP比重上升（包括居民可支配收入提升以及物价水平的逐步理性等对消费的刺激）等积极因素，结构性成长机会（如成熟商铺及商业街、高级写字楼等）持续看好。基于货币政策定向宽松和信贷投放趋于改善，加上央行还将多次降低存款准备金，将有利于缓解开发信贷紧张和行业整体资金紧张的局面。

2.住宅市场主要受房地产调控政策影响

住宅需求主要受居民收入水平的制约。因此，在正常情况下，随着我国人均GDP水平及人均可支配收入水平的不断上升，对于住宅的需求将不断上升。但目前我国住宅需求中大量的投资性需求和投机性需求引起了房价的过快上涨，不仅造成了房地产市场的过热、房地产投资的过快增长，还对居民的正常住宅消费产生了抑制作用，引发各种社会问题。因此，为了抑制房价的过快上涨，2010年以来我国政府出台房地产调控政策数量之多、力度之大，超过任何一个行业，也超过以往任何时候。包括土地、税收、金融等各种措施在内以及一些非市场化的手段（如限贷、限购等政策），抑制了房地产市场的投资性需求，在一定程度上缓解了房价过快上涨的压力，也使得房地产投资增速下降。由于宏观环境的政策的叠加效应由此产生，严重抑制了住宅市场供求。虽难有进一步收紧可能性，但出现政策快速退出或转向的概率很小。随着土地交易市场持续冷清、房地产业开发投资及新开工面积持续放缓、多数住宅开发商资金链紧张等因素加剧，住宅市场量价齐跌的概率正在提升。

二 2011年我国房地产市场总体形势

受宏观经济及房地产调控政策影响，2011年我国房地产景气程度延续2010以来的下降趋势。商品房销售面积及销售额增速下降