广州的“三旧”改造在推进的过程中，一些历史遗留问题重新浮上水面，并成为拆迁和改造过程中的阻力，严重影响了“三旧”政策的落实和改造进程，使现实改造进程与预期相比过缓。与此同时，现有的“三旧”政策的实际应用也存在一些漏洞和缺失，难以解决这些改造难题。我们通过调研，分别梳理了各种类型的“三旧”改造对象存在的历史遗留问题，调查和分析了在目前“三旧”政策下政府解决这些问题时存在的政策漏洞和操作层面的不足，提出相关的解决方案，以期扫清改造障碍，加速改造进程，保证“三旧”改造按期顺利完成。

一 旧城改造面临的历史遗留问题及解决方案

广州旧城区历史悠久，产权关系非常混乱，由于居民居住的时间长，房屋与居民的就业、生活均存在千丝万缕的关系，是存在历史遗留问题最多的区域之一。

（一）旧城区“代管房”产权不明晰的历史遗留问题及解决方案

1.“代管房”产权不明晰问题分析

旧城改造区不少历史悠久的老房屋，因为产权人下落不明、产权难以明晰，造成了大量“代管房”，主要包括两种：一是部分建于清朝末年和民国时期的私房，理应办理房产证，但因历史原因未办理产权。其中最常见的是购买原物业的业主下落不明，或产权人已逝世且未有明确的遗嘱说明继承人，房屋就被“代管”，造成了产权难以明晰。二是建于“文化大革命”时期的房屋。1972年起，因“上山下乡”、“战备疏散”到农村落户的人的房屋有的被挤占，有的被代管，总数计3.8万余套。后由于不少人员回城后无房居住，国家设立专门的处理“双代”和挤占私有房屋领导小组，退还这些被代管的房屋，但仍然有2709套留下首尾，这些房屋大多位于旧城改造区内，成为具有历史遗留问题的房屋。

在这种产权不明晰的情况中，有一种情况最难解决：房屋拥有多位产权人，被拆迁户一般拥有房屋的部分产权，但另外几位产权人下落不明且无法提供产权分割证明，因此在其他产权人尚未出现的情况下，无法分割产权，只能按租户的资格获得搬迁补偿。他们必然对这种补偿表示不满，从而形成了巨大的拆迁阻力，加大了产权成交难度，影响了旧城改造的速度。

案例：大地旧街7号

1938年，自梳女卫初、何德心共同出资购买了大地旧街7号的西关大屋，她们购买这套房屋的目的，一方面是用来出租赚取年老后的生活费用，另一方面，也是为自身和卫初的年五岁的养女林瑞宽创造一个好的生活环境，让她为自己送终养老。

解放之后，逐步注销了私人土地所有权证，城市土地均归国家所有，并给当事人重新办理了房地产权证书。1954年7月，当时的广州市房地产管理局颁发的“房地产所有证”显示，这套房子的产权人是“卫初等4人”，登记号为47367号。

何德心在1958年12月去世，大地旧街12号和7号属于何德心那部分房产，因为她没有遗嘱，也没有继承人出现主张继承，也就自然由卫初一家人继续居住和出租。直到1968年的“文化大革命”初期。

1968年，这套房子被当时的“革委会”接管，成为“双代房”，即由当时的政府部门“代收租，代修缮”。这栋西关老屋陆续被安排了两户居民，除卫初老人居住的那间房屋不收取租金外，其他包括其养女林瑞宽以及其儿子欧阳一家所居住的房子均需缴纳租金。

1974年8月听到发还“双代”房和被挤占房消息后，卫初老人给当时的黄沙街道革委会写了信，要求落实政策，归还被“双代”的房间，但一直到卫初老人1982年逝世，均未办理下来。至此，当时这个西关老屋所有的产权人都在生活中消失了，卫初老人也未留下任何遗嘱。其养女林瑞宽，也就是欧阳的母亲为卫初老人养老送终。一直到1985年，《中华人民共和国继承法》才正式出台。

1999年10月20日，由广州市荔湾区公证处出具的《继承权证明书》（99）穗荔证字第5640号指出，根据《继承法》第5条和第10条的规定，欧阳的母亲林瑞宽目前是卫初遗产的继承人，但同时，大地旧街7号的另一个继承人是与卫初共同购买这栋房屋的何德心的继承人。

2007年，恩宁路改造开始后，林瑞宽与欧阳一家对现有政策条款下的房屋的产权和补偿提出了异议。根据现有政策条款，大地旧街7号房产是何德心和卫初二人共同的房产，应由二人的合法继承人同时提出申请发还。但目前只有卫初的继承人林瑞宽提供了继承公证书，何德心的合法继承人仍未出现。因房