从20世纪70年代末开始，我国的住房制度经历了一个逐步改革和完善的过程，30多年来，住房制度从计划经济时代的福利分房逐步向住房市场化转型。城市居民的居住水平和住房条件在不断得到改善的同时也面临着许多困难，人民群众日益增长的住房需求同现有的住房制度之间产生了一定的矛盾和问题：一方面是高房价所凸显的房地产市场宏观调控问题，另一方面是城市中低收入群体的住房困难问题。因此，在肯定住房制度经历这么多年的改革和完善所带来的可喜变化的同时，也需要对现有的住房制度有所反思和超越。

一 当前城市住房制度存在的主要问题

回顾我国住房制度改革的历程，大体上经历了一场由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市场化、社会化的重大转变。这种转变大致可以分为四个阶段：第一个阶段是我国住房制度开始探索改革和进行试点的阶段，时间大概是1978～1988年；第二个阶段是我国住房制度市场化改革不断深化和推广阶段，这一阶段大致是1989～1998年；第三个阶段是从1998～2004年间我国住房制度走向全面社会化、商品化和市场化的阶段；第四个阶段则是2005年至今住房制度进行完善和调整的阶段。

以1998年为起点，中国住房制度进入了全面市场化的历史新阶段。房地产业的蓬勃发展是中国住房制度市场化改革的一项重要成就。不可否认，作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房全面社会化、商品化和市场化的改革对于促进房地产业与其相关行业市场的发育以及改善城镇居民的居住条件起到了极大的推动作用。但是，从1998年算起经历十几年房改所形成的现有住房制度显然面临着许多问题，如果说我国住房制度改革在过去需要在市场和计划之间作出选择的话，那么面对现有的住房制度，反思与改革更是不可避免的，而问题已不仅仅是“市场化”或“福利化”那么简单了。

（一）房地产市场秩序混乱，宏观调控体系有待完善

住房制度的市场化改革在推动我国城市居民住房条件改善的同时，也极大地激发了房地产市场的活力，但是日益壮大的房地产市场如今秩序依然混乱：（1）部分城市地王频出，地方政府“卖地财政”现象仍然存在，特别是地方政府与开发商的关系出现错位的现象明显，政府市场监管的角色定位不清；（2）各地房地产商捂盘惜售、囤积房源、发布虚假信息等侵害消费者利益的现象屡禁不止，由于市场信息不对称、监管力度不够和监管措施不完善，作为市场主体之一的房地产商暗箱操作、哄抬房价的现象时有发生；（3）部分城市房价上涨过快，房地产市场投机性和投资性购房比较活跃，特别是在北京、上海等大城市，房价涨幅过大和房价收入比上升过快，让居民普遍感到房价难以承受。

房地产市场秩序的混乱很重要的一个原因就是我国现有的房地产市场宏观调控体系不完善。尽管近些年来国务院和地方各级政府不断出台一些调控房价的措施，但是近几年来房价却依然是一路走高，究其原因很大程度上还是宏观调控不力：①现有的房地产市场宏观调控措施往往缺乏有效的监督和考核机制，导致宏观调控政策落实不到位，执行不彻底；②重行政轻市场的调控方式往往导致宏观调控缺乏长远考虑和可持续性，形成“先调控后上涨”的房价现象；③市场监管与宏观调控措施滞后性比较明显，因此往往出现调控措施与市场状况脱节的现象。

（二）过分强调住房市场化，导致保障性住房建设滞后

改革开放以来，我国住房制度改革的方向就是住房的商品化、市场化和社会化，充分强调市场在解决城市居民住房问题上的重要作用，其积极意义是值得肯定的。但是，住房不同于一般的商品，过分强调住房制度的市场化一方面是回避了政府在解决城市中低收入群体住房上的责任和义务，另一方面也是在强调市场效率的同时忽视了住房制度的公平性。

在城市人口不断增加的情况下，住房可以说是一种刚性的社会需求，过去很长一段时间我们在打破原有的计划时代福利分房制度的同时，并没有考虑到住房市场化以后所带来的诸多问题。住房制度市场化能够调动多方面的建房积极性，缓解住房供需矛盾，增加住房消费，从而带动国民经济的增加。但是，由于存在住房市场竞争不充分、信息不完全等因素，市场机制并不能保证实现资源的有效配置，同时政府投入不足、重视不够导致我国的住房保障制