本研究主要针对广州市荔湾区直管房的管理现状和问题。这里的直管房是指广州市国土房管局代表市政府直接管理的各类房屋，涵盖公产、经租产、代管产（抢修代管、无主代管、双代转代管）、托管产等房屋。目前，广州市范围内的直管房绝大部分由市国土房管局委托各区分局代为管理，管理的主要任务下放给区级房管部门。从管理模式上看，广州市的直管房总体上采用的是“区分局—房管所（处）—物业公司”的三级管理模式，但是各区在实际操作上又有所不同，主要是三级管理的各级管理权限和任务往往有所差别，体现在区分局、房管所、物业公司对直管房的管理权限和管理任务各区会有所差别。

针对直管房管理当中存在的问题，本次调研走访了包括广州市国土资源与房屋管理局、广州市国土资源与房屋管理局荔湾区分局、荔湾区土地房屋管理所、广州市名津房地产物业经营有限公司、广州市名信房地产物业有限公司、海珠区房屋管理所和越秀区房屋管理所在内的七个主要部门，同时听取了广州市国土资源与房屋管理局荔湾区分局主要领导的情况介绍。广州市的直管房主要集中在荔湾、越秀和海珠三个区，通过多次的走访调研初步形成了我们关于广州市直管房管理现状的总体认识。

一 城市直管公房的特性和作用

直管房是计划经济的产物，当时以福利性为基本特征，曾在我国经济、社会、生活领域扮演过重要角色，发挥了重要作用。随着社会主义市场经济体制的建立和不断完善，直管房的性质和作用历经了一个逐渐变化发展的过程。直管房逐渐由原来的一维属性向二重属性转变和过渡，同时具有市场性和社会保障性。

直管房的市场性，理论上表现为其既有使用价值也有价值，具有商品属性，其价值既受房地产市场影响，也影响房地产市场，这在实践中逐渐被正视、被认可。如各省市基本都执行过将符合出售条件的国有直管房住宅向原承租人出售，各地纷纷推出大幅提高直管房租金标准的举措，各地接连推行对直管房非住宅实行全面公开招租、协议租金甚至公开拍租，扬州、无锡等城市对承租权有偿转让和非住宅转租收益的合法化实践，北京对直管住房使用权交易开展试点，等等。甚至出现各种各样的利用直管房非法牟利的现象，这些一再地表明直管房是商品，具有市场价值。各城市也都已经存在公房的交易市场，市场也已经在给直管房定价，房地产市场及其市场规律都在直接或间接地对直管房发生作用。

直管房的社会保障性则主要表现在，由于直管房基本上都是历史久远、维修保养不充分、条件较差，住宅的实际居住人是城市最低生活保障线上的低收入人群，哪怕其不是实际承租人也是以较低的租金转租，因此直管房客观上已经起到提供社会保障住房的作用。而直管房中的非住宅，一部分是改革性亏、停、关、闭、转国有企业在占有使用，这些企业往往通过对直管房各种各样的经营，获得的部分收入正在解决企业下岗职工的社保医保等问题。从这两个方面我们能清晰地看到，直管房对一部分低收入人群的社会保障确实发挥了积极的作用。

二 广州市三个区直管房管理模式的比较

（一）广州市直管房管理的简单回顾

根据广州年鉴的数据，2006年广州全市有直管房总数为27706栋，共114942套，总面积494.95万平方米，住宅居住人数33.56万人，年租金收入约3亿元。近几年来广州直管房管理体制经历了较大的改革，2001年开始实施房管站转制和下放直管房管理权限到区国土房管分局。2002年，广州市加快推进房管站转制改革工作，房管站转制后成立物业管理公司，经区国土房管局委托对直管房实行专业化、市场化的经营管理。2003年，广州市出台了《广州市直管公房出售方案》，印发了《关于下放部分直管房产权管理事权的通知》，将拆迁无主代管和部分房屋发还事权下放到各区国土房管局。2004年，广州市进一步推进直管房管理体制改革，出售部分现有直管公房，缩减直管房规模，首次将经租房列入可出售范围，同时进一步下放直管房管理权限到区分局。从当年1月1日开始，城市房屋拆迁直管房代管及房屋发还事权下放各区国土房管局承担，6月1日起，房屋抢修代管、房屋淘汰重建工作也下放各区国土房管局负责。经过几年来的改革，现在初步形成了“区分局—房管所（处）—物业公司”的三级管理模式，直管房的管理基本由市