一 2010年全国房地产市场及企业运行情况

2010年年初，全国房地产市场延续了2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受房地产调控政策的影响，各主要指标出现一定程度回落，尤其是房屋销售价格指数自4月份起逐月下降。但是到了8～9月份，市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例、调整住房相关税费优惠政策、停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。

（一）全国住宅供地总量有所突破

2010年，全国实际供应住宅用地达到125381.85公顷，同比增长64.1%，住宅供应土地量有大幅度提升。按容积率2.0计算，2010年供给住宅用地能建成住房25.1亿平方米，基本相当于2010年住宅销量的2.5倍左右。虽然住宅用地供应不一定能够实际成交或通过其他方式进入市场，但是，供应同实际进入市场的住房供给具有较强的相关性，住宅用地供应量有较大幅度的增加，未来住宅市场整体供应有所保证。

（二）商品房销售额增速前高后低

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1～11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，尽管受调控影响，但商品房销售额同比增速仍达到18.3%。由于价格的持续上涨、需求的持续释放及流动性等各因素的强力推动，2010年全年销售面积及销售额显著高于2010年初市场对于政策影响的过于悲观的预期。另外，商业及办公楼由于不受调控影响，增速高于住宅销售额增速。由于此次调控主要针对住宅市场，且商业地产及写字楼等物业市场相对稳定，商业地产及写字楼物业销售额增速高于住宅。

（三）房价大幅上涨，开发商利润较高

由于房价大幅上涨，进入结算的项目土地获取较早，成本较低，近3年，房地产开发的毛利、净利润率均维持较高水平。2010年，上市公司毛利率比2009年上升2个百分点，至37.11%，为5年来新高。由于2010年重点城市房价上涨幅度在25%以上，因此2011年结算毛利仍将持续走高；净利率基本与2009年年报持平，为15.65%，主要原因在于税费增加。随着房价上涨受到抑制、土地成本上升及建安成本上升，房地产企业赢利水平可能趋平或略有所下降。此外，近几年来开发企业存货周转率持续下降，从2004年的0.71下降到2010年的0.31，近3年存货周转率维持在0.33的水平左右。存货周转率下降的一个重要原因是近几年开发企业拿地迅速，存货增加。受政策影响，企业不得不收缩拿地行为，同时，政府商品房用地供给更多的是考虑保障房的土地供应，企业可以获取的土地项目尤其是商品房项目将减少，存货增速可能会明显下降，从而存货周转率有回升的可能。

（四）行业进入稳健增长期

上市房地产企业在2006年、2007年和2009年业绩均处于高成长期；2008年由于系统风险，成长速度位于最低点；而2010年，公司业绩相对处于稳定增长期，其中营业收入增长26.35%，净利润增长25.4%。在调控压力、老龄化进程加速前提下，行业进入稳健增长期，上市公司业绩将维持平均20%～25%的增长。

（五）行业集中度逐步提升

2010年行业集中度持续提升，在被统计的115家上市房企中，收入位列前10名的公司其收入之和占总收入比重提升了0.39%（见图10-1）。随着行业调控加剧，融资渠道的受阻，行业的两极分化会进一步加剧，行业集中度将继续上升。

图10-1 2010年115家上市房企收入位列前10名公司的收入之和占总收入比重

（六）房企预售账款大幅增加，负债率迅速提升，经营性现金流由正转负

房地产上市公司资产负债率继续攀升至70.5%的历史高位。2010年房企的平均负债率为69.96%，比2009年提升了5个百分点，创近5年新高。资产负债率上升的一个原因是预售账款的普遍提升，近两年由于销售十分火爆，大量货币资金以预售账款的形式体现在资产负债表中。如万科A预售账款占总负债的52%，保利地产占45%，招商地产占32%。但由于预收账款丰富，债务结构较好，预收账款占总负债的比例为29.26%，比2009年提高了1.78个百分点，因此债务结构仍较健康。除2009年外，近几年房地产上市公司经营性现金流整体为负。2009年，强烈的政策刺激，使得商品房销售异常火爆，销售款大量流入使得经营性现金流表现为正；楼市火爆直接刺激开发商投