一 2010年广州住宅市场运行情况

2010年，受国家严厉的房地产调控政策影响，广州一手住宅成交量明显缩减，成交价格高位运行，二手住宅市场略有减少，交易登记价格有所上扬。分区域看，中心城区住宅市场已初步形成以二手交易为主的格局，外围四区二手市场正逐步走向成熟，基础设施的不断完善大幅提升了城市的物业价值。开发商依然后市看好，土地市场活跃。2010年10月15出台的“限购”政策效果初显，一手住宅市场成交环比大幅度下降。

（一）一手住宅成交明显萎缩

一手住宅成交量显著减少。2010年广州十区一手住宅网上签约面积为657.2万平方米，成交量与2009年的978.39万平方米（该数据为交易登记面积，与网上签约面积不同）相比出现较大程度的下降。房地产宏观调控政策对广州的月度成交影响较大，受2010年4月17日出台的“新国十条”影响，5～7月成交大幅萎缩，网签面积均在35万平方米以下，同比大幅下降61.4%；而进入8月份，开发商受宏观调控政策及亚运停工因素影响加大推盘力度，部分购房者担心更严厉调控政策的出台而纷纷“抢购”房屋，成交出现新一轮的活跃，8月、9月、10月网上签约面积不断攀升，分别达到47.68万平方米、80.85万平方米、156.68万平方米，累计成交285.21万平方米，为5～7月成交量的2.81倍；随着广州“限购”政策的实施，成交大幅萎缩，11月、12月网签面积分别仅为43.67万平方米和48.08万平方米（见图1）。

图1 2010年广州一手住宅市场月度网签情况

一手住宅成交价格高位运行。2010年广州十区一手住宅网上签约均价为13074元/平方米，与2009年交易登记均价9346元/平方米相比有较大幅度的上涨。分月度看，受宏观调控政策影响，网签均价自2月份开始出现一定幅度的回落，7月份成交价格11218元/平方米是全年的低点，与1月份成交价格13149元/平方米相比下降14.7%。但随着8月份市场成交的活跃，成交价格开始新一轮的上涨，8月、9月、10月、11月、12月成交均价不断上涨，分别达到12056元/平方米、13384元/平方米、13256元/平方米、13847元/平方米和14406元/平方米，12月份均价与2009年同期相比上涨了12.5%，与2010年7月份全年的低点相比大幅上涨了28.4%（见图1）。

（二）二手住宅市场量跌价升

2010年广州二手住宅交易登记面积为825.40万平方米，与2009年相比下降了13.9%。分月度看，除1月份成交较高外，2月份以来各月成交面积基本保持在60万～70万平方米的水平，交易量没有因国家宏观调控政策而出现较大幅度的波动（见图2）。分区域看，二手住宅交易缩减主要是由于中心六区成交减少所致，2010年中心六区二手住宅成交面积为492.66万平方米，同比下降20.1%。二手住宅成交登记价格有所上升，2010年登记均价为5302元/平方米，与2009年成交均价4800元/平方米相比上升了10.5%。

图2 2009年、2010年广州二手住宅市场交易情况

（三）中心城区形成以二手交易为主的市场格局

中心城区初步形成以二手交易为主的市场格局。在房地产调控政策的影响下，2010年中心城区一、二手住宅市场交易量均出现下跌。其中，一手住宅市场网上签约面积达到291.88万平方米，与2009年交易登记面积达到469.66万平方米相比有较大幅度的下降；二手住宅交易登记面积为492.66万平方米，同比下降20.0%（见表1）。由于中心城区可供开发的建设用地逐渐减少，一手市场的供应不断萎缩，二手交易的比重不断上升，由2009年的55.4%上升到2010年的62.8%，正初步形成以二手交易为主的市场格局。其中，越秀区二手交易占市场交易总量的82.5%，海珠、天河和黄埔区二手市场的比重也在60%以上。

表1 2010年广州中心城区住宅市场交易情况

中心城区一手住宅价格大幅上涨。从成交价格看，2010年中心城区一手住宅网签均价达到17831元/平方米，与2009年交易登记均价11883元/平方米相比有较大幅度的上涨；二手住宅交易登记均价为5711元/平方米，同比上涨7.0%。分月度看，受“新国十条”影响，5～7月一手住宅成交萎缩，网签价格持续下跌，7月份网签均价15464元/平方米，为全年最低位。受“限购”政策影响，10～12月白云和黄埔区成交占比有所下降，致使中心城区成交均价图突破1.9万元/平方米，其中12月均价达到21034元/平方米，同比增长30.3%（见图3）。从全年来看，越秀区、天河区、海珠区和荔湾区一手住宅均价超过了1.8万元/平方米，其中越秀和