随着武汉经济与社会的不断发展，以及近年来中央政府实施的房地产市场宏观调控的深化，2006年以来武汉的住宅市场在规范化、理性化和有效性等方面有了新的进展，与武汉的整个房地产市场乃至宏观经济的协调性愈渐合理。为了有效推动武汉住宅市场的进一步发展，客观梳理其现状，分析总结其运行特点，肯定成绩，找出问题，十分必要。

一 2006～2007年武汉住宅市场运行情况描述

（一）住宅供给总量与结构情况

1.新建住宅供给总量

2006年武汉市住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅较2005年回落3.9个百分点。同时，2006年武汉市全社会固定资产投资达到1325.29亿元，房地产开发投资为366.15亿元。住房开发投资分别占全社会固定资产投资的20.5%和房地产开发投资的74.2%，较2005年同期降低0.1个百分点与提高1.4个百分点。^[1]

2006年武汉市商品住房施工面积为2429.16万平方米，同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。商品住房新开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。全年商品住房竣工面积为774.47万平方米，同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。

2006年全市供应土地面积约9871.7亩（含七个中心城区、两个开发区、东西湖区、江夏和黄陂区），实现交易金额约112.99亿元，每亩均价约为114.46万元。在供应的土地中，95%土地为住房建设用地。

其中，按照中央九部委出台的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》要求，武汉市推出“限价房”地块，即约定为“限房价、限房型、限工期、限对象”的“四限”地块，作为限价商品房开发用地，以平抑房价。

2.不同性质的新建住宅供给结构

在此，我们将住宅按照档次不同分为普通住宅、经济适用房、高档公寓与别墅以及其他，各种住宅供给情况如表1所示。其中，90平方米以下的住房投资额为30.50亿元，施工面积为244.31万平方米，其中新开工面积为87.53万平方米，竣工面积是85.99万平方米。

此外，武汉市加大了廉租住房的建设力度，截至2006年12月底，通过租金核减、租金补贴、配房租赁等方式，缓解了16176户最低收入家庭的住房困难，其中，租金核减7917户，核减租金近200万元，租金补贴7959户，发放补贴963万元，配房租赁300户。自2003年正式启动廉租住房工作以来，通过提取住房公积金收益和政府财政投入，武汉市共筹集一亿多元资金用于购买和建设廉租房，目前武汉市配房租赁的廉租住房累计达到893套。

（二）住宅需求总量及其结构情况

1.住宅需求总量情况

2006年武汉市新增商品住房销售面积908.92万平方米，同比增长9%，增幅较2005年回落约27个百分点。商品住房销售占商品房销售的94.6%。存量住房成交45452起，成交面积为366.60万平方米（不含房改出售公房），同比增长11.05%，增幅与往年略有回落（如图1）。

表1 2002～2006年各项住宅投资指标一览表

图1 历年住房总销售面积与存量住宅交易面积趋势图

然而，武汉市住宅市场的潜在需求十分巨大。武汉市作为十大宜居城市之一，随着城市化进程到达上升期，产业结构不断优化以及“8+1”城市经济圈的形成，武汉市的经济势必进入发展的快车道。2006年武汉市全年地区生产总值2590亿元，比2005年增长14.8%，增幅同比提高0.1个百分点，增速也是近10年来最快的一年。2006年末市户籍人口818.84万人，从业人员429.40万人，人口自然增长率3.65‰。城市居民人均可支配收入12359.98元，比上年增长13.9%，其中工薪收入9110.49元，增长23.6%，增长速度远远超过2006年武汉住房价格增长速度的8.26%。但经济的快速发展和人均可支配收入的快速增长与当前居民人均居住面积水平不匹配。2006年城镇居民人均住房建筑面积为26.86平方米，虽然比2005年提高1.16平方米，但距小康水平（35平方米/人）仍有较大差距。不仅如此，当前政府宏观调控加大了对消费信贷的支持力度，提高了居民的购房能力；2005～2006年对拆迁规模的压缩，也使得拆迁户的刚性需求更具有伸缩性。

2.住宅需求结构情况

（1）增量市场需求结构情况。从消费者购房动机来看，受到股市回升和政策抑制的影响，2006年武汉市大部分投机性资金转向股市，使得住房消费中，投机性需求所占的比例大幅度下降，投资性需求所占的比例也有所回落，而消费性需求所占的份额则有所上升。

在各种不同类型、面积、价位的住房当中，购房者的消费结构显得更加合理，但是现实的需求结构与潜