一 2006年武汉二手房市场分析报告

（一）2006年武汉二手房成交量情况概述

2006年是典型的政策调控年，征对二手房交易先后出台了“二手房交易税由原来的1%上调至2%”和“普通住房不足5年转手交易，全额征收营业税”以及首付比例提高等相关政策，受政策和季节的双重影响。2006年全武汉市二手房交易量出现了一定辐度的波动。如图1所示，4月份和7月份交易量较大，其它月份略有下降，但总体交易走势比较平稳。

图1 2006年武汉二手房成交量情况对比图

（二）2006年武汉二手房市场成交均价对比

图2 2006年武汉二手房交易均价情况对比图

从图2中可以看到，2006年全年的二手房成交均价是在波动中稳步上涨的，虽然每月的涨幅不大，但从整年来看，12月较1月上涨了9%，近285元/平方米。

房价得以稳中有升、且涨幅较2004、2005年下降不少的主要原因得益于2006年国家一系列宏观调控政策的颁布与实施。特别是8月1日正式实施的“个税”政策，促使部分市民赶在这项“新政”前降价出售二手房。这一点在图二中体现得相当明显，7月份二手房的市场成交均价由6月份的3000元/平方米回落到了2900元/平方米。

同时，房价的稳步上涨也是由多方因素决定的。

（1）成交量的上升带动房价上涨。当二手房交易市场上的需求量大于供求量时，房价自然有所上升。例如4月份和5月份，这是每年二手房成交的高峰时期，大量刚性需求得以释放，不少中心城区地段的二手房供需比甚至到了1：6。这部分二手房价格的上扬带动了武汉整体二手房价的提升。

（2）“改善型”客户成交比例的提升带动二手房价均价上涨。根据分析得出，“改善型客户”在淘二手房时一般只考虑房龄较短且地段在城区中心的品质较好房屋，以次新房最佳。从2006年全年成交具体情况可以看到，随着生活水平的提高，“改善型”客户在二手房成交量中所占比例在逐渐提升。由于他们所购买的房屋均价比普通二手房要高出一部分，二手房均价整体上涨也就在情理之中了。

（3）周边新开发楼盘带动二手房价格上涨。随着2006年城市建设脚步的加快，有不少新开发楼盘成为城市中的新亮点。这些楼盘因处于城市中心，且都定格为高档楼盘，开盘价相对二手房要高出很多。在这些新楼盘价格的引导下，周边二手房价格也随之上涨。

（三）2006年武汉二手房区域成交情况分析

从图3中可以看出，2006年成交最热点的三个区域分别是武昌、汉阳和江岸，这三个区域在2006年的成交量分别占到了全年二手房成交量的26.4%、19.3%和15%，江汉排在了第四，成交量占到全年二手房成交量的13.2%。

图3 2006年武汉二手房区域成交情况对比图

从武汉二手房交易市场的历史数据来看，市场成交热点区域的形成与所在区域的地理位置有相当关系。

作为商业圈核心的江汉、江岸区，得天独厚的地理优势是不言而喻的，自然成为众多具有投资眼光客户“置业”的首选。因此，江汉和江岸列入2006热点成交区域也就是水到渠成的事情了。由此预见，随着武广等繁华商圈的进一步建设与完善，2007年这两个区域的成交量还会上升。

汉阳，能直接跃升为2006年热点成交区域第二名，是由于下半年之后汉阳的升值潜力越来越受到广大市民的关注，这一点从成交量上就能很明显地体现出来。在这个区域中，大部分成交都集中在了永丰乡和琴断口这两个片区，分别占到成交量的31.5%和27.8%。

武昌区域在2006年下半年已经连续几个月荣登成交热点区域榜首了。这个区域居住环境的迅速改变是吸引众多市民选择武昌购房的主要原因。徐东商圈的持续繁华、积玉桥板块的复兴、阅马场地下通道的建设、中南商圈的兴建、光谷商圈的起步、街道口商圈的扶持等改变了很多购房者对武昌交通、购物不便的陈旧观念，加上武昌的房价相比汉口中心城区来说还较低，因此这个区域已逐渐成为有购房需求客户的首要选择。武汉顺驰市场研究中心预测，随着后期购买人群的不断增加，武昌区域的二手房均价将会持续稳步上扬。

（四）2006年武汉二手房平均成交价格分析

图4所展示的是2006年武汉二手房交易市场上1～12个月每月的平均成交价格。可以看出，除了4月份和12月份超过了25万元以外，其他几个月平均成交价格都在25万元以下。这一点可以真实反映市民当时的实际购买能力以及真实需求状况。

图4 2006年武汉二手房平均成交价格分析

（五）2006年武汉二手房成交