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王伟光
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李 扬
  1951年9月出生,籍贯安徽,1981年、1984年、1989年分别于安徽大学、复旦大学、中国人民大学获经济学学... 详情>>
李培林
  男,山东济南人。博士,研究员,中国社会科学院副院长,中国社会学会副会长,中国社会科学院社会学研究所副所长。《社会... 详情>>

    2006~2007年上半年武汉房地产金融发展报告

    作者:张东 出版时间:2007年11月
    摘要:本篇首先描述了武汉房地产金融运行情况,介绍了武汉房地产金融市场的运行特点,并指出房地产金融市场存在的问题,然后对2007年武汉房地产金融市场进行展望,并关于进一步提高武汉房地产金融市场运行效率提出若干建议。

    2006年是“十一五”规划的第一年,这一年武汉地区经济取得了快速发展。数据显示,2006年武汉地区生产总值为2590亿元,城市居民人均可支配收入12359.98元,比上年增长13.9%,固定资产投资达到1325.29亿元,增长26.1%,房地产开发投资为366.15亿元,占全社会固定资产投资的27.6%,同比增长22.9%,比2005年回落了4.8个百分点,低于固定资产增长幅度[1]。武汉市按照科学发展观和构建和谐社会的要求,认真贯彻落实国家对房地产市场的宏观调控政策,房地产业发展与武汉经济和社会发展基本适应,房地产业逐步走向成熟,房地产市场进入理性和平稳发展的时期。武汉房地产业的迅速发展也推动了房地产金融业务的不断壮大。

    房地产金融是现代金融重要的组成部分之一,它是围绕房地产再生产而发生的,通过金融机构运用各种金融工具进行的各种资金融通及相应的服务活动。房地产金融包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两个方面。房地产业是一个资金高度密集型的行业,通常情况下,无论是开发商开发房地产还是居民个人购房,都必须依靠一定的金融支持。

    一 武汉房地产金融运行情况描述

    (一)武汉市房地产开发融资情况

    2001年以来,武汉房地产开发投资资金总额逐年上升。2006年武汉市房地产开发投资资金总额为4911889万元,是2001年的4.4倍,同比增长36.94%,其中国内贷款、自筹资金、其他资金来源分别是2001年的6.0倍、3.8倍、4.4倍,尽管三者在资金来源中所占比重变化不明显,但是资金总量增加幅度很大。国内贷款1132143万元,同比增长37.42%,增幅比2005年增长21.58个百分点,占开发资金总额的23.05%;自筹资金1427298万元,同比增长37.64%,增幅比2005年增长27.53个百分点,占开发资金总额的29.06%;其他资金来源2149445万元,同比增长25.73%,增幅比2005年增长22.06个百分点,占开发资金来源总额的43.76%,由此可见,国内贷款、自筹资金、其他资金来源是武汉房地产开发资金的主要来源。2006年利用境外资金的比重在加大,由2001年的7961万元增加到2006年的203003万元,占开发资金总额的比例也由2001年的0.71%上升到2006的4.13%,同比增长1139.64%,增幅比2005年增长1057.42个百分点,见表1、表2、表3。

    表1 2001~2006武汉房地产开发投资资金来源情况

    表2 2001~2006年武汉市房地产开发投资资金来源所占比重表

    表3 2002年~2006年武汉房地产开发资金来源同比增长率表

    (二)武汉住房消费金融情况

    1.政策性住房消费金融

    (1)住房公积金运行情况。2006年度,武汉地区住房公积金继续稳健发展:在归集方面,全市本级新增归集公积金28.55亿元,同比增长16.02%,全市历年累计归集公积金总额达118.7亿元,总额增长率略高过全国平均水平;在个贷及使用方面,全年新增发放个人住房贷款18.73亿元,11018户。历年累计发放个人住房贷款总额达84.61亿元,贷款余额48.44亿元,个人住房贷款余额占公积金缴存余额的比例为57.34%,高于全省平均水平15个百分点,高出全国平均水平9个百分点,共计支持8.2万户职工家庭利用公积金改善了住房条件;全市职工提取住房公积金12.16亿元,同比增长35.33%。其中,职工因购建自住住房和偿还公积金贷款提取公积金占到提取额的三分之二。自建立公积金制度以来,已累计近40万职工提取住房公积金38.75亿元,用于改善住房条件和养老期间的住房消费补充;资金管理方面,全年公积金的运用率[2]达到74%,高出全省平均水平31个百分点,高出全国平均水平3个百分点。全年实现增值收益[3]9100万元,同比增长15.76%,占全省总增值收益的47.4%,可向市政府提供廉租住房补充资金6300万元,历年累计计提上交市政府的廉租住房建设补充资金达到2.1个亿。2007年头两个月,全市新增归集住房公积金4.15亿元;新增发放个人住房贷款4.2亿元。此外还加大了个人住房逾期贷款催收力度,公积金个人住房贷款逾期率已由年初的7.1‰下降至2.13‰,保证了公积金个人住房贷款的持续健康发展。如图1、图2[4]所示。

    图1 1999~2007年2月武汉公积金归集额与个人贷款额

    图2 2001~2006年武汉公积金增值收益及其用于廉租房建设的补充资金

    (2)住房补贴。1998年底,我市停止住房实物分配,开始实行住房分配货币化。根据规定,住房货币化补贴对象为1998年12月31日以前参加工作的无房和住房未达标的老职工以及1999年1月1日以后参加工作的新职工,武汉市住