随着武汉市宏观经济的不断发展，中部崛起战略的初步落实，武汉房地产业已经迈向健康发展的轨道。从市场现状来看，房价增速趋于稳步，外地品牌开发商的相继入驻以及本土开发商的不懈努力，共同促进了武汉房地产市场开发水平的提升，推动住宅产品品质的不断发展。随着人们生活水平的大幅提高，对住宅产品的需求也不仅局限于满足居住需要，而逐渐开始追寻对住宅产品功能的个性化需求。这部分对房地产产品的高端需求最终在住宅产品品质不断提升的条件下被释放出来，在住宅市场成为一个单独的住宅类型需求，形成了市场上的高端住宅消费。在此背景下，高档住宅产品进入人们的视线，更因为其集中体现某地房地产业发展水平、建筑品质、物业管理水平，高档住宅的各项指标也因此成为当地房地产发展的风向标。

一 武汉市高端住宅概述

（一）武汉市高端住宅的含义

一直以来，高端住宅没有一个统一、公认的定义，武汉更是长期借用“税收”文件中“普通住宅”和“非普通住宅”的划分标准（见表1），将“非普通住宅”等同于“高端住宅”。

表1 武汉“税收”文件中对“非普通住宅”的划分标准

按照此划分标准，武汉高端住宅是不断“以高制高”的。

武汉高端住宅正经历“由别墅一枝独秀，到回归中心，城市高端住宅成片开花”的过程。从中我们可以发现，无论是2001年开发的“世纪华庭”，还是后来的“怡景花园”、“万豪国际”，还是2005年齐亮相的“锦江国际”、“华润置地·凤凰城”，都具有以下特征：

（1）价格标杆：城市高端住宅成交单价一般为同期同区域均价的1.5倍以上；

（2）城市经济中心显赫的地段：在某一时期、某一区域内形成了城市高端住宅的稀有性；

（3）强强联手，大师级建筑规划设计：保障物业的高品质、高服务、高配套所带来的高享受性或舒适性，以及物业所带来的品牌价值支撑；

（4）技术设施配套领先：在高端住宅随“金字塔尖”人群“与时俱进”的同时，高端住宅走在市场前沿，产品前瞻支撑了高端住宅相对于普通住宅能保值或增值10%～20%。

因此，我们认为，高端住宅主要表现为优越的自然条件以及文化传统积淀下的人文资源，由显赫的城市经济中心地段价值，以及大师级建筑规划设计、领先的技术设施配套等交相辉映的城市地标级建筑所形成的价值综合体。其鲜明特点是：无论是自住还是租住其中的人，大都是“金字塔尖”人群。

（二）武汉市高端住宅发展概况

武汉高端住宅市场源起于2000年，在繁华地段、拥有湖泊和公园资源就被称之为豪宅，地段和资源就是高端标签，而无视产品及本身的文化含量，这就是初级阶段的“唯地段论”、“唯资源论”，高端物业的优势更多地依靠周边地段优势或者稀缺性资源（长江、东湖风景区、西北湖、沙湖、中山公园、解放公园等）。随着深圳、江浙开发企业进入，武汉高端市场一日千里，产品成为提高附加值的终极追求，“产品论”开始左右市场，在重视产品品质的同时，社区文明、精神诉求等却不见踪影。唯地段论、唯资源论、唯产品论是市场发展初级阶段的典型特征。

随着武汉经济连续多年高速发展，人们越来越注重不可复制的稀缺资源、唯一地段、社区文化、品牌、开发实力等综合评价指标，那些在稀缺资源、地段唯一、文化、品牌、发展实力上能够达到综合最优的高端住宅会成为主流。

长期以来，武汉房地产市场提供的高端产品比较少，近年来武汉高端产品逐渐改变进度，特别是以水岸星城为代表的一批高端楼盘集中面市，正在逐步迎合市场需求，对武汉来讲，可以看作住宅市场的进步，它标志着武汉房地产市场正逐步走向成熟。在一个成熟的市场中，高端物业往往分为都市高端物业和郊区高端物业，而在发展初级阶段的市场中，将必定是先发展都市高端物业。武汉在经济、城市交通、各项配套、城市居住文化、消费心态上，还不支持发展郊区高端物业。从国内一线城市的经验看，郊区高端物业的发展必定是5年以后的事情，即是说武汉目前处于高端物业的发展阶段。2006年武汉高端物业开发呈现理性分布，紧跟武汉城市规划进程，即“一江二湖区域的武昌总部区、二江四岸滨水商务生活区”为核心的开发趋势，并呈现规模化的趋势。因此，拥有崭新江滩景区、武汉最大城市内湖、环抱长江的内环路以内区域将成为武