近年来，我国一直在对房地产市场进行旨在整顿市场秩序、控制房价上涨过快、促进行业健康发展的宏观调控，与此相适应，每年都出台了一些宏观调控政策，正确认识和理解这些宏观调控政策，对于有效促进武汉房地产市场的健康发展，具有十分重要的意义。

一 政策的内容和总体背景

（一）宏观调控的政策主线

针对房地产市场投资规模过大、住房价格上涨过快、结构性矛盾突出等问题，自2003年下半年起，中央政府启动了新一轮宏观调控，重要内容是对房地产市场的规范调整。2004年中央政府加大了宏观调控的力度，采取了“严管土地、看紧信贷”的调控政策。至2005年，中央政府在工作报告中首次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，正式揭开了中国房地产市场全面宏观调控的序幕。在此后的几个月内，房地产宏观调控措施相继出台，住房贷款取消优惠利率、“国八条”、“新国八条”等，中国房地产市场随之进入调整期。

2004年的宏观调控，主要是通过紧缩房地产供应源头，以控制房地产的投资规模，重点集中在土地政策和金融政策两个方面，但中央各部门之间以及中央与地方之间的政策尚缺乏系统性。

2005年的宏观调控，体现为对房地产市场的供应及需求两方面的调整，多种政策相结合，全面调节房地产市场的供需结构，着重抑制房地产价格的过快上涨，各级政府部门对房地产市场调控的政策具有一致性和系统性。

在2005房地产新政实施一周年之际，又一轮宏观调控政策席卷市场。2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（被称为“国六条”），2006年5月29日国务院办公厅又转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，推出15条措施8项硬指标调控房地产市场；金融方面两度加息和三次上调存款准备金率表明了中央紧缩货币信贷、控制过热投资的决心；2006年9月5日又发布了《国务院关于加强土地调控有关问题》的通知，严把土地“闸门”；继建设部、商务部等六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，被称为限制外资炒楼的细则《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》又由国家外汇管理局、建设部联合推出，进一步规范外商在中国的投资行为；国税总局也先后出台多项新规加强房地产业的税收征管。

可以看到，2006年国家连续挥出金融、土地、税收等“组合拳”，其宏观调控的主线是在“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制”的基础上，主要解决住房供应结构不合理的突出矛盾，即调整住房供应结构，稳定住房价格。

（二）宏观调控的背景分析

2005年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，我国房地产市场总体上是健康的，且房地产开发投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但2006年一季度，房地产开发各项指标继续走高，房地产领域的一些问题尚未根本解决，住房供应结构性矛盾和价格上涨的压力在部分地区进一步突出。

1.房地产开发投资增速呈现平稳回落趋势，但仍在高位运行

2006年一季度，全国累计完成房地产开发投资2792.68亿元，同比增长20.2%，增幅比上年同期回落了6.5个百分点。其中，商品住宅完成投资1888亿元，增长23.1%，增幅同比回落3.5个百分点^[1]。但是，房地产发展中还存在许多问题，尽管房地产价格涨幅在回落，却仍然在高位上涨，而且发展不平衡，由于在建规模较大等原因，反弹压力仍然存在。

2.商品房销售面积增速减缓，空置面积继续增加

2006年一季度，全国商品房完成销售面积9459万平方米，同比增长10.2%，增幅同比回落10.1个百分点；其中，销售商品住宅8478万平方米，增长9.2%。3月末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，增长23.8%，增幅比上年同期上升18.3个百分点。其中，商品住宅空置面积6983万平方米，增长19.7%。

3.全国房价涨幅回落，但部分城市房价保持坚挺，甚至小幅攀升

2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅有所回落。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上季度低1.2个百分点。经济适用房和普通住房销售价格分别上涨4.4%和5.6%，但高档住房销售价格涨幅偏大，上涨了7.9%。同比涨幅超过10%的有3个城市，分别是：大连15.6%，呼和浩特14.4%，深圳10.4%。仅3个城市有所下跌，上海和温州跌幅同为2.5%，北海下跌0.2%。

部分城市的商品房价格更是持续升温。