一 汉口片区总体住宅市场发展状况分析^[1]

（一）汉口片区房地产业总体概述

汉口，位于大武汉长江北岸，其金融、贸易、经济等作用辐射湖北乃至整个华中地区。伴随着城市化进程的提速，旧城改造的力度不断加大，汉口市政规划发展日趋完善，房地产业也在政府的领导下健康成长。

经过十几年的发展，汉口房地产市场从1995年前的发展初期至1999年的成长期，到2000年后的高速发展期，处于城市中心的大汉口在经济环境、居民购买力、政府扶持等各方面社会资源有效拉动下，逐步走向成熟、规范和专业，并成长为武汉市城市房地产价值最高的区域。

（二）汉口片区房地产市场特征分析

1.产品特征

（1）汉口片区总体产品特征。目前，汉口房地产市场从各小片区的分析来看，中心区主要以开发小高层、高层、公寓楼项目为主，其他周边片区城郊结合主要以开发多层、小高层、别墅项目为主。

（2）中心片区产品特征分析。由于市中心旧城改造，拆迁复杂，土地供应量稀缺，土地价格过高，开发商为提高开发项目价值等因素，形成中心区主要开发高档中小楼盘，以地段为其最大优势和卖点。

（3）周边片区产品特征分析。周边市场主要因为土地供应充足，开发面积大，开发节奏及工程时间过长，所以主要以环境资源作为优势。

表1 汉口中心片区和周边片区房地产产品特征对比表

2.价格特征

汉口片区中心城区商品房住宅总体价格水平在4800元/平方米以上，其他城郊结合片区均价在3900平方米左右，整体价格形成微调上涨的空间。

3.供求市场特征

汉口片区商品房销售占全市销售总量的50%左右，中心楼盘供给情况良好，城郊结合区域供求量相对平稳，总体来说，有较大的发展空间。

4.消费者特征

青年族与投资者成为中心区购房的主力军，而家庭稳定型则多考虑城郊结合区域购房，多口之家居住，主要消费群属于有一定经济基础的公务员、企事业高层管理者、私营、个体户、商人、投资客等，有较高的文化素质和社会阅历。

（三）汉口片区房地产市场现状分析

作为武汉三镇之首的汉口，利用有效的历史资源、环境资源、经济资源以及配套资源大量开发高品质高档次楼盘，成为武汉市名副其实的高档楼盘聚集地。中心区楼盘在不断向高品质、高标准、高价格的路线进行延展，利用地段与市政规划以及社会各方面配套资源优势将产品发挥的淋漓尽致。城郊结合区域在市中心的带动下，也不断的向高品质、高标准的方向发展，而更多的将是以居住、享受、生活方式作为最大特质，利用大规模的开发与环境资源优势进行指引，提升项目品质与档次。

汉口片区房地产市场，随着众多大型开发商、外企及外资开发商的进驻，使该片区房地产市场极具活跃性，其主要原因在于该片区拥有地理优势、交通优势、金融商业优势以及消费优势。如交通优势，汉口有武汉港、汉口火车站、长途汽车站、武汉天河机场，可谓水、陆、空兼得。

消费者市场也随着房地产业的发展，逐步走向理性。其显著特点就是购房者的购房要求也在不断提高，比较心理日益增强，持币观望、货比五家，绝不会因为盲从选择购买。

（四）汉口片区房地产市场发展动态

近年来，随着城市经济发展的速度加快，一方面，中部崛起之后，给汉口片区房地产市场带来了大量的投资项目，另一方面，城市化进程的步伐加快，旧城改造与招商引资得到了政府各方面的支持，使得该区域房地产市场有了较大的突破。从2004～2006年汉口片区房地产市场相继吸引了大量的外资投资及开发商与本土较大的知名投资开发商，其中本地知名开发商有武汉房地产开发、福星惠誉地产、三江航天地产、新地置业等，外资投资及开发商有和记黄埔、万科地产、瑞安地产、新世界地产、南京三金地产、福建融侨地产、浙江华立地产等，在本区域已经取得了较大的业绩，开发的项目在消费者心目当中也相继树立了自己的品牌与口碑。

同时，汉口片区房地产市场的发展随着这些外来投资商与开发商的进驻，将发展的目光向科学化、专业化转移，而以往的不成熟、不理性、环境以及硬件条件差已成为过去。由于区域拥有较大的社会资源优势与市政配套及地段价值优势，导致土地价格较高，投资开发项目物业品质多走高端路线，这当然是未来城市发展的必然趋势。

二 片区住宅市场走势总结分析

（一）各片区住宅市场分析

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