随着房地产业近年来的快速发展，在改变城市面貌、推动城市化进程、促进经济发展的同时，也带来如部分城市房屋价格上涨过快造成普通居民的住房问题。随之而来的便是国家一系列的宏观调控，目的就是要立足当前、着眼长远，抓紧建立具有中国特色的居民住房制度，形成节能省地型的住房建设和消费模式，建立多层次的住房供应体系，完善宏观调控与市场机制相结合的住房调节体系，更好地发挥房地产业在改善人民生活、促进经济发展中的作用。

2007年2月1日起，国家将开展房地产开发企业土地增值税清算工作，消息一出，房地产股票全线下跌，市场反映充分说明该项规定对我们房地产业是有影响的。一时间土地增值税成了业界热议的话题，笔者认为，目前房地产开发企业首先要充分了解认识这一新规，分析新规对自己的企业影响力有多大，然后就是认真筹划、积极应对。

一 认识土地增值税

土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税，从概念上说明不仅是地还包括有物。根据国税发［2006］187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税并不是一个新税种，1993年12月13日，国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，出台了该条例，只不过在出台以后有一个缓征期。北京市从2001年开始全面恢复对土地增值税的征收，武汉市从2003年恢复，2004年底与2005年初先后出台了加强征管的文件，而深圳市从2005年恢复，2006年武汉已开始对部分房地产企业进行土地增值税清算，而对大部分开发企业实行预征。

土地增值税实行四级超率累进税率30%～60%征收，对普通标准住宅增值额不超过20%的项目，免征土地增值税，超过20%的，全额征收土地增值税。

土地增值税的清算条件是房地产开发项目全部竣工、完成销售或者转让未竣工决算的项目和土地使用权的，但取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的、销售面积达到可售面积的比例在85%以上的项目，税务机关是可以要求纳税人进行土地增值税清算的，纳税人满足清算条件之日起90日内要到主管税务机关办理清算手续。

土地增值税的开征首先是遏制国内房地产市场土地的过度流转与炒作，降低房地产市场泡沫；其次，它能够挤压房地产企业的一部分利润，最终是为了建立一个健康、可持续发展、和谐的房地产市场。

二 土地增值税与房地产住房价格

土地增值税新规一出，房地产市场热议最多的话题就是房价是涨是跌。首先，从财税专业角度看土地增值税并不是对所有的开发项目产生作用，因此，对不产生作用的项目来说房价与其是无关的；其次，从房地产企业定价来说，目前企业除看市场行情外，应该针对手中的不同项目测算房价与土地增值税之间的内在平衡点，所以有时并不一定房价越高，给开发企业带来的利润就越大；最后，我们要知道税费只是影响房价的一个因素，而并不能决定房价，房价的制定只会考虑成本、税费等因素而并非完全以其作为依据，房价应该取决于市场的供求关系，所以土地增值税与住房价格并非完全相关。

三 土地增值税对房地产企业的影响

对于高附加值的高档房和非住宅已销售未清算项目，随着土地增值税的征收，将会在减少开发企业的利润的同时，减少企业的现金流，影响的力度较大；土地增值税还会影响房地产企业的定价策略，如果开发商把税转嫁到消费者，它会面临加增税比例的风险。另外，由于房价的提高，使产品销售增加难度、甚至面临找不到市场的结局，如果延长销售周期，必然还会增加企业的财务成本，影响企业利润。因此，土地增值税可以促进开发商合理定价，合理定价不仅可以减小土地增值税对公司利润的影响程度，还能加快资金回笼；土地增值税还会影响房地产企业不会像过去那样储备土地，轻易等待增值，因为土地的高额增值，可能最终会被企业所得税和土地增值税消耗很大一部分。

四 如何应对土地增值税

1.规范财务核算工作

由于土地增值税征收方式的转变，房地产公司只有财务工作规范，才能充分利用税法的相关政策，这是合理进行税收筹划的前提；另外，规范财务核算工作有利于公司对自身税负的