一 武汉市理性发展

（一）武汉市城市发展

“中部崛起”及“武汉城市圈”概念的提出与实施，为武汉及其房地产市场的发展提供了难得的历史发展机遇与概念资本。近几年来，各方资本纷纷抢驻武汉土地市场，大举拿地，大型房地产项目相继入市，资本市场的态度积极而乐观。充分说明在宏观经济背景及区域良好发展态势的吸引下，武汉土地市场有着巨大发展机遇。

1.城市化水平

城市化水平是衡量一个国家或地区发展水平、发达程度的最有代表性的综合指标之一，城市化水平是指一个地区城镇人口占该地区总人口的比重。2006年武汉市年末户籍人口818.84万人，城市化水平达到了63.57%。在未来一段时间，通过加速武汉城市圈建设及武汉自身的城市化进程，计划至2020年全市城市化水平将提高到80%以上，郊县城市化水平提高到55%～60%。由此引发的一系列人口迁入必然导致城市城区常住人口数量的急剧膨胀和增长，巨量新增人口第一次置业及原住民提升生活档次的置业需求无疑将对城市提出庞大的居住用地要求，客观上将刺激武汉土地市场。

图1 1996～2006年武汉市城市化水平比较

2.城市经济实力

近几年武汉市国民生产总值增长速度不断提高，增幅高于同期全国平均水平。2006年完成生产总值2590亿元，比上年增长14.8%。在固定资产投资方面武汉市连续十多年的投资持续增长促成了明显的经济增长格局，2006年武汉市共完成固定资产投资总额1325.29亿元，比上年增长26.1%，投资对经济增长的贡献率达到60%以上，综上可见，武汉市经济发展处于稳定快速增长阶段，经济实力不断增强。

图2 1996～2006年武汉市GDP和固定资产投资比较

在武汉市国民经济保持增长的基础上，全市城镇居民人均可支配收入也呈现稳步增长。2006年城区居民人均可支配收入为12359.98元，比2005年增长13.9%，且未来武汉市民生活条件还将继续得到改善，在消费方面，近几年武汉市住房、汽车、通讯等新的消费热点持续升温。

图3 1996～2006年武汉市人均可支配收入比较

3.城市生活环境

图4 2002～2006年武汉市各人均指标变化图

2006年，武汉市城市建成区绿地率为32.6%，比上年提高了0.32个百分点；绿化覆盖率为37.8%，比上年提高0.2个百分点；人均公共绿地面积为9.32平方米，人均道路面积9.9平方米，增加0.69平方米，城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比上年提高1.36平方米。城市整体生活环境质量呈上升趋势。

（二）武汉市理性发展分析

衡量一个城市的发展状况主要可以从城市规模、经济实力、生活环境和政府行为等方面进行。理性增长是城市发展的目的，将“理性增长”的理念引入武汉市城市建设分析，针对武汉市实际情况分别从以下几个方面分析武汉市理性增长情况。

1.从城市规模角度分析

测定城市用地扩张的合理速度一般采用城市用地扩展系数，城市用地扩展系数是指一定时期内城市用地增长率与城市人口增长率之比。

其表达式为：K=S₁/S₂；

式中，K为城市用地扩展系数；S₁为城市建成区面积年均增长速度；S₂为城市非农业人口年平均增长速度。

武汉市1995～2006年城市用地扩展系数K=0.01/0.216=0.46，可见武汉市建成区面积增长速度小于非农业人口增长速度，对于一直以“大”著称的武汉来说，城市用地扩展系数小于1，说明城市正由粗放型向集约型过渡，城市土地利用效率逐渐提高，有利于城市经济的进一步发展，因此认为在规模方面武汉市是理性发展的。

2.从城市经济角度分析

反映城市经济发展状况的指标有很多，这里采用国内生产总值增长率，比较1996～2006年武汉市GDP增长率与全国GDP增长率，如图所示。

图5 1996～2006年全国及武汉市GDP增长率比较

1996～2006年全国GDP平均增长率为9.1%，武汉市为14%，可见武汉市经济发展高出全国平均水平，从曲线图中可以看出自1998年全球经济危机之后，武汉市GDP增长率呈现上升趋势与全国GDP增长趋势基本一致。2002年武汉市政府提倡建设“1+8”武汉城市圈，并得到黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市的积极响应，有利于武汉市经济的发展，因此2002年之后武汉市GDP增长速度相对有所提高，证实武汉市在经济方面是理性发展的。2006年增长幅度趋缓是经济结构调整进一步完善的表现。

3.从城市公共设施角度分析

城市公共设施以公共利益和设施的可公共使用为基本特性，包括建筑、场地、绿地、道路等。城市公共设施的