殷跃建 中国地质大学资源学院土地资源管理系，副教授，研究生导师

武汉的房地产业正处于理性增长期。从土地市场分析，在土地收购储备、资金来源与管理、土地市场交易以及土地收益等方面，武汉市土地经营已逐步规范化，满足城市理性发展的需要。武汉市土地经营水平有待进一步提高，如健全法律法规、发挥城市规划引导作用、拓宽土地经营融资渠道、理顺土地收益分配、建立预警机制等。

从地价与房价相互影响、互为因果的关系分析，短期内房价的高低对土地交易的价格影响较大，而在长期市场中则是地价决定房价，因此，武汉市的商品房价格有进一步上涨的空间。武汉房地产的市场结构有待进一步完善，尤其是应增加交通方便、配套设施完善、景观资源丰富的经济适用房以及限价、限型商品房的供应量。

周拥军 现任武汉汉飞地产有限责任公司、河南汉飞置业有限公司董事长

1.土地一级开发将成为重要的开发模式

土地一级开发将在2008年演化成一种重要的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。

土地市场运作将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造等，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之唯恐不及。

与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。但旧村改造项目的规模通常都比较大，而这种规模化的开发模式也给开发商带来了较大的操作空间。

2.行业并购走向纵深化

从企业层面考察2007年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下的生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2007年房地产行业企业并购热潮的引擎。

可以预见2008年房地产企业并购将会在2007年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合达到双赢甚至多赢的最终目标。

3.集中资本应对拿地高门槛

国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家，逐步拓展到全国市场，随着外资的进入，一线城市中心区域土地供应总量减少，竞争越发激烈，拿地门槛提高，对开发企业资质和土地出让金的支付条件等都控制严格。许多国内企业放慢了拓展的步伐，甚至收缩战线，回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿的土地出让金，国内企业联合拿地的情况越来越多的出现，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。

4.对武汉房地产市场价格的发展趋势研判

对于当前房市价格走势主要存在三种观点，即认为当前房地产市场价格上升；高价位盘整；下降。第一种观点认为由于市场潜力巨大，而目前房地产市场的总供给回落快于总需求回落，房改房上市还存在一定的制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，房地产价格将会持续上涨。第二种观点认为由于“惯性效应”、“翘尾巴效应”，目前的房地产价格还会略微上涨，但其上涨幅度不会太大，形成一种高价位盘整态势或者说房价上涨趋势会有所缓解。第三种观点则认为由于国家各项宏观调控政策效应逐步扩散，房地产市场价格总体上将呈现出下降趋势。

我认为房地产市场价格的变动趋势受多种因素影响，尤其是房地产市场的区位性特点比较明显，就武汉市市场整体而言，总体上将会形成一