一 长三角房地产业发展回顾

1998年7月3日下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在全国范围内结束了新中国成立后实施的住房实物分配制度，开始逐步实行住房分配的货币化。此后，市场因素逐步成为房地产业发展的主导因素，房地产业开始进入平稳快速发展的新时期。到2003年，伴随着房地产市场的快速发展，大部分省市的商品房销售价格上涨明显，居民购房压力日益增大，随之国家各部委出台了多项针对房地产行业的调控政策。

从长江三角洲地区房地产业的发展情况看，我们可以把1999年以来长三角房地产业的发展历程大致划分为以下三个阶段：第一阶段，1999～2002年，是长三角房地产相对稳定协调发展的阶段。在这一时期，商品房价格、房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积等主要指标均保持相对稳定增长态势。第二阶段，2003～2004年，是房地产业迅猛发展的阶段。这一时期房地产业主要指标增长迅速，突出表现为房地产开发投资增速过猛，房价增长过快。从2005年至今，可以视作长三角房地产业的第三个发展阶段。这一时期由于多项调控措施的出台，房地产开发投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积等指标增速下降明显，但房价增长过快的问题依然存在，居民购房压力较大。

1.第一阶段：相对稳定协调发展阶段（1999～2002年）

这一阶段，随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的提高，住房消费成为长三角地区新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，长三角地区房地产业进入稳定协调发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。从图1可以看出，在这一发展阶段，长三角两省一市商品房价格增长平缓。1999～2002年，除浙江2002年增速（16.44%）较高外，长三角两省一市的房价涨幅均呈个位数增长。统计数据显示，1999～2002年，上海、江苏、浙江的房价分别从3422元/平方米、1584元/平方米和1908元/平方米增长到4134元/平方米、1925元/平方米和2387元/平方米，分别增长20.81%、21.53%和25.10%。与此同时，房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积等主要指标也保持相对稳定的增长态势（见表1）。

图1 长三角商品房价格增长情况（1999～2006年）

表1 长三角房地产业主要指标（1999～2007年）

2.第二阶段：迅猛发展的阶段（2003～2004年）

在国民经济持续快速增长的刺激和拉动下，这一时期长三角房地产业各项指标均呈快速增长势头。从房地产开发投资来看，2003年、2004年长三角房地产开发投资增幅高达33.11%和41.14%，是1999年以来的最高增速，该指标也远远高于同期长三角地区城镇固定资产投资的增长水平。^[1]从商品房新开工面积和施工面积来看，受房地产开发投资快速增长的拉动，2003年长三角地区商品房施工面积和当年新开工面积增速高达32.29%和33.29%，增幅比上年分别提高了9.4个和15.4个百分点。2004年施工面积和新开工面积的增速虽有所回落，但依然保持了两位数的增长势头，分别达到27.97%和14.51%。从商品房竣工面积和销售面积的增长情况看，2003年和2004年均保持了20%以上的增速。在房地产投资和商品房供需快速增长的同时，长三角商品房价格也呈快速上扬态势，其中，上海2003年和2004年的房价涨幅分别高达23.80%和26.79%，江苏房价涨幅为14.13%和20.69%，浙江的房价涨幅稍低，但也保持了两位数的增长。

从各指标的增长情况看，这一时期长三角房地产在快速增长的同时，也凸显了一些不容忽视的问题，主要表现为：房地产开发投资和建设规模较大，增长过快，与商品房销售增长的差距很大。从2003年和2004年的数据看，长三角地区房地产发展的突出特征是房地产投资的增长速度大于商品房施工面积增长速度，施工面积增长速度大于竣工面积增长速度，而竣工面积增长速度又大于商品房销售增长速度。商品房供给和需求之间存在着较大缺口，无疑会造成大量商品房的过剩和闲置，形成社会资源的巨大浪费。

3.第三阶段：多项调控措施出台的阶段（2005年以来）

针对房地产业存在的开发投资增长过快、房价过高、投机炒房严重等问题，自2005年3月以来，国务院和中央各部委陆续出台了一系列针对房地产业的宏观调控措施。随着宏观调控的政策效应的逐步显现，长三角房地产业主要指标增速开始逐步回落。

（1）从房地产投资