一 引言

改革开放以来的房地产业发展发端于城镇住房体制改革。住房制度的市场化改革大方向应该受到完全肯定，但目前住房领域的一系列问题已经成为经济和社会发展的重大挑战（陈钊等，2008），住房和房地产政策也成为政府、学者、开发商及广大民众普遍关注的最重要的政策领域之一（朱亚鹏，2007，第1页）。顾昕（2006）指出，公共服务的市场化存在的许多问题中，最突出的是被老百姓称为“新三座大山”的医疗、教育和住房。因此，值此改革开放30周年之际，回顾30年来房地产业的发展历程，将有助于理解目前房地产市场的诸多问题和政策困境，有助于全面、完整地评价改革历程，还可能对构建完整且长期的住房和房地产政策体系有所助益。下文依次从改革起点、改革进程、房地产各业态的发展、目前房地产业存在的问题展开讨论。

二 改革的起点

（一）房改方向的提出

在1978年9月城市住宅建设会议上，谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示。他说，“邓副主席最近提出，解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房，或者私建公助、分期付款，把个人手里的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小。”1978年10月20日，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼，“问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答”，“他老人家自言自答说，如果房子算商品，我这几年还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。据此，张百发指出“小平同志是最早提出住宅商品化的国家领导人”。^[1]

1980年4月2日，邓小平谈长期规划问题时指出，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”同年，姚依林在全国基本建设工作会议上传达了小平讲话，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲的通知中将讲话的主要内容发到全国，国家建设总局邀请部分省市及中央有关部门的同志就中央领导的指示精神和实现住宅商品化的问题召开了两次座谈会。1981年8月26日，邓小平会见傅朝枢时说，“允许居民买房也不产生剥削，不是资本主义”。1984年2月14日，邓小平又指出“现在我们的建筑体制，特别是住宅的建设，住房商品化，一下子还改不过来。我们的建筑施工速度慢得很，像蜗牛爬。”^[2]

（二）理论界的讨论

1970年代末中央提出房革的动议后，理论界迅速转向住宅的商品和福利属性的争论。1979年，第18、28期《基建调研》刊登了《关于住宅商品化生产的设想》；张明杰、姚今观在7月25日《人民日报》发表《解决城市住房问题的建议》，提出实行累进房租制和允许购买住宅的建议。苏星是当时最早探讨住宅商品化问题的经济学家之一，应国家建委要求，他在1980年第2期《红旗》上发表《怎样使住宅问题解决得快些？》，指出应该走住宅商品化道路。几乎是同一时期，陈敏之在《社会科学》发表了《住房还是商品》。同年5月召开的租金改革问题研讨会进一步引发了讨论。其中，1982年戚铭琛表述了住宅没有福利属性的观点，高映轸讨论了非住宅用房的商品性。据吕俊华等（2002，第197页）总结，当时“有的坚持住宅的福利属性，有的对此全面否定，有的认为住宅福利与商品属性兼而有之。总之，争论深化了人们对住宅的认识，取得了一定的实质性进展：住房是商品，住房商品化的改革最终应将住房的实物福利分配方式转变为货币工资分配方式”。

（三）房改和房地产市场的推进

决策层的改革探索比理论界的讨论还早。1978年，国家建委负责人在全国城市住宅建设工作会议上提出“专业化的住宅建设队伍，要按照经济规律办事，提高管理水平，克服浪费现象，降低房屋的造价，节省建设资金”。会后建委在《关