“物业管理”、“物业服务”、“社区服务”这几个词在本质上有着非常大的差异，但是由于我国的社区服务业与房地产业是从20世纪80年代初一道发展起来的，对于普通百姓来说，在概念之间的区别还没有弄清楚之前，社区服务、物业服务、物业管理等都已经闯入了他们的生活。这三者之间提供的服务内容和收费方式的差别，导致了中国居民对社区服务是持欢迎、肯定的态度；而对物业管理的价值还存在着认识上的偏差，这种偏差既造成了居民与物业公司的矛盾频繁爆发，同时也形成了中国当前物业管理发展过程中的“瓶颈”。为了克服人们对物业管理的认识偏差，有不少学者提出把“物业管理”改名为“物业服务”，因为老百姓更容易接受“服务”的理念，特别是“社区服务”的概念，而本能地排斥“管理”这一概念。于是近几年来，在报纸和学术性论文中，人们越来越多地看到的是“物业服务”而不是“物业管理”的概念，但是物业管理的名称不管改成什么形式，都无法改变《管理管理条例》中所约定的一些基本的规章制度与内容，因此，我们有必要在《物业管理条例》的基础上探讨一下物业管理与社区服务、物业服务之间的区别与联系，以试图发现物业管理、社区服务、物业服务的实践意义。

一 物业管理与社区服务的区别

（一）管理主体的不同

物业管理是指物业产权人、使用人委托物业管理公司对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。因此，物业管理实行的是业主自治自律与物业服务企业统一专业化管理相结合，其主体是业主（含使用人）和接受业主委托的物业服务企业双方。而社区服务是指在人民政府的倡导下，在各级民政部门的具体指导和协助下，以街道为主体，以居委会为依托，发动和组织社区内成员建立服务网络，开展互助活动，为社区成员提供物质生活和精神生活的各种服务，以满足社区特殊群体及社区成员的多种需求的一项公益事业。因此，社区服务管理主体包括社区范围内的政府组织、企事业单位、社团组织和居民委员会等。

（二）管理模式的不同

物业管理是随着我国货币化住房政策的改革而逐步发展起来的，它是一种社会化、专业化、企业化、经营性的管理模式，是业主自治管理与专业化物业管理相结合的运行方式，即以“共管式”来实施管理。社区服务是在20世纪80年代中期，民政部为了完善市场经济条件下的社会主义福利制度，在1986年提出了城市社区服务的构想，并在一些大、中城市进行试点。因此在发展模式上，社区服务与物业管理有着本质的区别，社区服务主要以行政管理、互助管理的运行方式来实施管理。社区服务与社区有关单位组织的关系，是一种纵向的组织与被组织、协调与被协调、指导与被指导、监督与被监督的关系。社区有关单位组织之间，则是横向的互助关系、协作关系、相互支持与配合的关系。社区服务本质上是社区居民的自助互助行为，是依靠社区内各个团体与居民进行的，社区服务项目的开展具有很大的灵活性、自主性和针对性，服务项目、内容、方式主要依据社区成员的需求而有所不同。

（三）运作机制的不同

物业管理的运作机制是市场化的，按市场经济规律办事，经济上独立核算，“自负盈亏、自我运转、自我发展、自我完善”，是以管理为手段、以服务为目的的第三产业，它的宗旨是坚持“依法管理、业主至上、服务第一”。由于物业管理奉行的是市场化运作机制，物业管理行业经过20多年的发展，确实已成为一个蓬勃发展的新兴产业。目前从业人数达350多万人，物业服务企业3万多家^[1]物业管理已成为维护社会安定、邻里和谐、社区文明不可缺少的服务行业。它对提高城市管理水平，改善人居和工作环境，扩大住房消费，推动经济增长，解决社会就业，促进社区和谐与安全稳定，都起到了很大的作用。

而社区服务作为城市社会福利事业的一部分，它的运作机制是为社区居民谋取福利最大化的一种方式，要做那些市场不去办而又不得不办的事情。在服务对象上，社区服务首先着眼于社区内最需要帮助的人；在服务方式上，区别不同对象，有偿和无偿服务相结合，社会效益与经济效益并举，不以营利为目的。

（四）服务内容的不同

物业管理的内容涉及的范围相当广泛，由于不同的物业公司本身的承受能力和用户的要求不尽相同