自20世纪90年代起，我国逐步取消了福利分房的政策，居民的住房也逐步从计划经济时代的国家财产转变为私有财产，财产关系的变化导致了社会治理结构也发生了相应的变化。在城市社区中，商业化和社会化的管理方式取代了原来单位制体制下的行政管理模式。同时，建立在“物权”基础之上的物业管理模式与社区治理模式也逐渐形成，基层社区治理模式正在从行政管理模式向社区自主治理模式转变。我国现阶段物权的多样性和复杂性，导致了社区“物权”和“治权”的分离，也引发了社区内不同主体之间的多方矛盾。因此从物业管理的起源和我国物业管理出现的时代背景出发来理解物业管理的现状和问题就显得十分必要。

一 物业管理的兴起与发展

“物业”一词来自于香港方言，它译自Real Property或Real Estate，指房地产或不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称。最早的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，工业革命的发展使得大量农村人口涌入城市，这必然引起对城市房屋需求的增加，但作为非产权人的住户因缺乏对房屋的爱惜和管理意识导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时有一位叫奥克维娅·希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好的效果，当地人士纷纷效仿。这可以说是传统意义上“物业管理”的雏形。经过100多年的发展，英国的物业管理已经成为一个固定行业，物业管理的内容也有了很大的扩展，除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，已延展至工程咨询和监理、物业租售推广代理、通信及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。

因与英国特殊的历史渊源，我国香港地区的物业管理起步于20世纪50年代，成形于70年代，其理论框架及管理实务均来源于英国。中国内地的物业管理实际上是由于20世纪80年代房地产业的迅速发展而产生出来的，它起源于深圳，范式来源于香港地区。当时深圳的物业管理是一个非常特区化的管理模式，深圳的很多房子开发出来后，小区中没有街道办事处，也没有居委会，于是他们参考了香港的经验后，就把公共服务的工作交给了物业公司来做。1981年3月，深圳市物业管理公司成立，这是我国第一家物业管理公司，标志着中国在物业管理上迈出了第一步。1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，标志着中国物业管理进入了一个新阶段。1995年8月，第一次全国物业管理工作会议在青岛召开，这次会议的召开对我国的物业管理开始探索一条科学化、专业化、社会化、中国化的道路起到了重要的推动作用。在这次会议之后，物业管理不仅被赋予了明确的定义和服务对象，而且物业公司在管理实践中，不断汲取各国先进的、行之有效的理论和实践，形成了一套具有中国特色的物业管理体系。

二 市场经济体制下物业管理的特征

为了突出市场化、社会化的物业管理特征，我们可以将市场经济体制下的物业管理与计划经济体制下的传统房产管理之间进行比较分析。

（1）从管理性质上看，传统房产管理是计划经济管理模式下的一种行政性、福利性的封闭式管理，主要是采取行政手段进行管理；而现代物业管理则是市场经济管理模式下的一种经营型、服务性的开放式管理，主要是采取经济手段进行专业化、社会化管理。

（2）从管理内容上看，传统的房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是“以租养房”的方针，但在低租金的制度下，实际上即使收了租也养不了房，只能靠国家的大量财政补贴来弥补管理经费的不足；而物业管理的内容则是多样性的，物业管理企业除了要对物业进行维修和养护之外，还提供各种专项服务和特约服务，同时，物业管理企业提供的服务是有偿的，执行的是“以业养房”的方针，其管理经费来源于向业主收取的管理费和服务费，国家不给任何补贴。

（3）从管理机制上看，传统的房产管理是房管单位以资金的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理则是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利、义务。

（4）从管理对象的产权关系看，传统的房产管理，其房屋产权都是国家所有，