一 中国商业地产的现状

2000～2007年是我国商业地产行业持续保持快速增长的几年。据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。可以看到，2000～2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%～39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。这8年间，商业营业用房投资额及增长率见表1和图1。

表1 2000～2007年商业营业用房投资额及增长情况

图1 2000～2007年商业营业用房投资额及增长情况

2007年，全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%，较2006年减少了9.3个百分点。办公楼投资额增长率从2000年的-12.1%，到2003年的33.4%，再到2007年的11.7%，可以初步论断办公楼投资市场已经从2000年后开始的高速发展阶段逐步转变成目前的平稳发展阶段。2000～2007年8年间，办公楼投资额及增长率见表2和图2。

表2 2000～2007年办公楼投资额及增长情况

图2 2000～2007年办公楼投资额及增长情况

建设商业营业用房和办公楼的主要资金来源有国内贷款、外资、自筹资金和其他资金。如表3所示，2007年我国房地产企业的资金来源方式主要还是依靠银行信贷融资，其次是股票与债券等金融工具的融资，而利用外资融资的方式目前在我国还刚刚起步，所占比例并不大。

表3 2007年房地产企业资金来源情况

目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要是以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。融资渠道狭窄，过度依靠银行信贷是我国目前商业地产融资市场面临的最大问题，这种问题在短期内很难改变。2007年开始，为了抑制国内流动性过剩以及固定资产投资增速过快的问题，同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，央行开始执行从紧的货币政策。以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向。目前房地产信托、基金等国外运用成熟的融资方式在我国刚刚起步，相信也会有较大的发展潜力。

受全球性金融危机以及美国次贷危机的影响，2008年上半年，全球商业房地产交易量比2007年同期下跌41%，投资额仅有2360亿美元。^[1]造成交易量下降的主要原因在于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高，那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。^[2]

在金融海啸的“寒潮”下，我国商业地产也受到了一定的影响。2008年上半年，我国主要大中城市商业地产的市场租售价格相对平稳，但从2008年下半年开始出现下降趋势，根据全国工商联房地产商会不动产专业委员会发布的《中国商业地产专家报告》预测，2009年上半年商业地产可能较为困难，下半年才有可能回暖。

我国商业地产目前面临的短暂困境，其主要原因是全球金融海啸带来的商家资金紧张及其投资谨慎。由于经济危机带来的消费者购物尤其是建材、家电和中高端商品消费开始下滑，有的大型连锁商家减少了投资的额度，有的商家甚至紧急停止扩张方案，从而导致了供需失衡。

而与需求萎缩同时袭来的还有供应量的进一步加大。进入2008年以来，北京的商业地产处于一种“火热”的状态。在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。国际物业顾问DTZ戴德梁行的研究报告显示，2008年上半年北京商业总供应量达180万平方米，三季度又新增76.2万平方米，预计未来3年内，计划开业的商业项目面积合计将高达630万平方米。

二 餐饮业与商业地产的融合

随着城镇居民收入水平持续提高，消费类型由需求型快速向享受型转化，因此餐饮及休闲业态增长迅速，从而担当了消化商业地产面积的重要角色。纵观北京、上海这几年的商业地产，小到一座商业楼，大到一个商业mall，甚至是一个商圈都少不了餐饮的助阵，餐饮行业已经逐渐成为商业地产的主力军。

为何商业地产如此钟情于餐饮业？其原因主要应有以下几点。

（一）我国餐饮业的发展速度远远高于其他商业业态的发展速度

根据商务部发布的数据显示，中国的餐饮业已连续16年保持两位数的增长。2007年全国住宿和餐饮业零售额实现12352亿元，同比增长19.4%，增幅比上年高出3个百分点。其零售额占社会消费品零售总额的比重为13.8%，拉动社会消费品零售总额