一 风云变幻：上海房地产进入转型期

上海房地产经过住房制度改革和市场化制度建设，已经形成了完备的产业和市场体系；但是，随着形势和条件的变化，房地产的转型不可避免。

（一）资源禀赋转型：土地资源供应短缺效应已经显现

2009年，上海的新地王不断出现。9月30日，沪上最受瞩目的是徐汇区一幅大型综合性土地——龙华路1960号地块拍卖。绿地集团以72.45亿元拍得此地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111%，该价格刷新了之前由中海70.06亿元拍得长风6B7C地块时创下的纪录，成为中国新地王。至此，上海在2009年1～9月已经出让住宅土地438.51公顷。这一现象与2008年的情况形成了鲜明反差，当年，所有出让土地的招标价格均低于出让底价，致使出让地块全部流标，没有批出去一幅住宅建设地块。上述变化说明，上海土地资源短缺的效应开始显现。

1.上海包括住房在内的建设用地需求强劲，但是供给数量非常有限

国家对上海下达的建设用地规划指标，2010年为2590平方公里，2020年为2981平方公里。但到2008年，全市建设用地总量已经达到2860平方公里（包括已批未建用地），已超过国家下达的2010年规划指标，并接近2020年规划指标。最需要关注的是，在1998～2008年期间，全市建设用地总量平均每年增加107平方公里，其中住房建设用地每年约30平方公里。按此速度，明年上海建设用地总量就会将超过国家下达的2020年规划控制总量。新城建设、旧区改造推进和人口增加对住宅、社会事业和基础设施的配套需求，对建设用地仍有较强的需求趋势，对控制国家规定的总量用地指标，特别是住宅用地形成了极大的压力。

2008年上海建设用地占市域总面积的比例达到42.7%，如果扣除三岛，将高达52.1%。这一比例已居全球国际大都市中之首。如果按照前十年建设用地年均增速，到2020年建设用地比例将接近60%左右，而生态建设用地比例将下降到40%左右。而世界上国际大都市建设用地面积占都市区总面积的比例一般介于20%～30%之间。大伦敦建设用地为1596平方公里，占大伦敦规划区域总面积的23.7%（2005年）；大巴黎地区建设用地为2723平方公里，占大巴黎地区总面积的22.7%（2006年）；东京圈建设面积为3921平方公里，占东京圈总面积的29.4%（2007年）；香港建设用地面积257平方公里，占全港土地总面积的23.4%。

2.政府出让土地价格决定了投资者和消费者对住房市场的价格预期，土地资源短缺引发土地市场出让高价，加剧了市场价格向上预期

自2006年7月上海实施了统一的土地“招、拍、挂”政策后，土地拍卖价格一路看涨，不断地刷新着不同地区的房价记录，典型案例包括了2007年的江湾五角场地区和宝山顾村地区的地块出让，以及2009年的龙华路地块出让价格。土地出让价格直接将上述地区的其他住房价格提升了50%以上。同时，也间接地影响和引发了上海的整体房价上涨，特别是内环线内新建住宅价格上涨速度过高和浦东高端住宅价格出现每平方米16万元的天价，都是今年房价上涨的原因之一。

从以上情况可见，上海未来的土地一级市场供应数量会越来越少，供应价格会越来越高，土地获得的成本也会相应提高。

（二）产业转型：投资拉动时代已经过去

1.到2008年，上海的房地产投资规模占上海全社会固定资产投资规模的比例达到28.3%，比高峰期2005年的35.2%开始出现明显下降态势

过去20年的上海房地产业发展主要依靠投资拉动。根据表1，我们可以看到，自1990年代中前期小平同志“南巡”讲话和浦东改革开放以来，上海的房地产投资和增加值一直处在快速上升通道，其中，房地产固定资产投资规模增加了100倍以上，使得房地产投资规模占到了全市固定资产投资规模的三分之一左右，成为上海经济中投资拉动的主力军；而房地产增加值规模也增加了35倍，其中在高峰期的2004年达到了全市GDP的8.3%，如今房地产增加值维持在6%～7%的水平上，成为上海新的支柱产业之一，对上海的近二十年发展起到了积极的作用。同时，也极大地改善了居民居住条件和城市面貌，成绩斐然。

表1 主要年份上海的房地产增加值和投资

但是，进入“十一五”期间，上海房地产投资与增加值呈现增速回落趋势，房地产的投资拉动时代已经过去。通过上述列表和数据可以清晰地看到，自2004年和2005年上海房地产增加值占全市GDP和投资占全社会固定资产投资比重双双达到历史高位后，则呈现双