一 2009年全国房地产市场运行情况回顾

（一）房地产投资前低后高，增速达16.1%

2009年全年3.62万亿元投资，16.1%的投资增速比2008年下降7.3个百分点，也明显低于75%的销售额增速，体现出非常显著的去库存特征，显示出房地产公司吸取了2007～2008年行业拐点的“教训”，在2009年商品房销售强劲反弹的背景下，没有盲目地扩张和亢奋。分项来看，在建面积31.96亿平方米，同比增长12.8%；新开工面积同比增速12.5%，达到11.54亿平方米，与前三季度同比下降的数据比较，显示开发商在第四季度大幅度加快开工；竣工面积7.02亿平方米，增速5.5%，增幅显著低于销售面积42%的增幅；土地购置面积下降18.9%（见表11-1）。综合来看，开发投资、土地购置以及新开工在下半年改善趋势明显，但总量上仍难以补上销售缺口。

表11-1 2005～2009年全国房地产主要情况数据

（二）新屋销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%

2009年国内商品房市场是一个“去库存化”的市场，房地产公司库存商品房的压力基本消除。9.37亿平方米新屋销售创历史新高，增速甚至超过2007年的25.7%，显示出政策刺激效果明显，其中商品住宅销售增速为42.1%，办公楼及商业用房销售面积增速分别为30.8%和24.2%；在销售额方面，2009年商品房销售4.399万亿元，同比增幅75.5%，意味着房屋均价涨幅达到23.5%，主要由于一、二线城市增量所致。

（三）开发资金5.71万亿元，同比增长44.2%

2009年适度宽松的货币政策，为房地产行业带来相对充裕的资金流，其中国内贷款1.129万亿元，同比增长48.5%，其他资金2.75万亿元，增长71.9%，其他资金里的个人按揭贷款为8403亿元，增长116.2%；个人贷款和预售房款的回笼加速是开发资金来源增加的主要原因。

（四）70个大中城市房价涨幅7.8%

70个大中城市房价涨幅7.8%。其中新建住宅房价同比涨幅9.1%，广州、深圳等珠三角城市涨幅居前。2009年销售的高增长而供给的相对增速有限，尤其是土地购置面积的下降意味着2009年是明显的去库存的一年，房地产销量尤其是住宅销量的快速提升主要是在政策刺激下2008年压制的自住和投资投机性需求的释放所致；从结构上看，一、二线城市成交量增速明显高于其他城市；从5.71万亿元开发资金与实际投资的3.62万亿元资金差额来看，地产行业资金较为充裕，主要是75%的销售额增速而相应的竣工面积增速仅为5.5%（见图11-1）；从房价涨幅来看呈逐月上升态势。

图11-1 2005～2009年全国房地产主要数据同比增长情况

二 2010年1～7月全国房地产市场分析

（一）房地产开发全线飘红

2010年1～7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。7月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%。1～7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5%。1～7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。

（二）商品房销售较为低迷

2010年1～7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.1%，办公楼增长39.4%，商业营业用房增长36.6%。1～7月，商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.7%，办公楼和商业营业用房分别增长74.3%和47.9%。7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，同比下降19.3%。

（三）房地产开发企业资金充裕

2010年1～7月，房地产开发企业本年资金来源38877亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。

（四）70个大中城市房屋销售价格同比上涨但涨幅回落

2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与6月持平。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，经济适用住房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售