一 黑龙江省房地产业运行的基本态势

2010年1～9月，黑龙江省房地产业运行形势良好，房地产开发投资继续快速增长，商品房施工及竣工面积稳步扩大，商品房购销两旺。但是，随着国家一系列宏观调控措施的出台，商品房平均销售价格增速逐月趋缓，市场渐趋平稳，没有出现往年的“金九银十”现象。

（一）房地产开发投资快速增长

2010年1～9月，黑龙江省房地产开发投资509.3亿元，比上年同期增长47.8%，占全社会固定资产投资的13.9%，比上年同期高1个百分点；增速列全国第6位，为2005年2月以来最高增速。投资增速高于全国平均水平（36.4%）11.4个百分点，高于辽宁省（33.6%）14.2个百分点，高于吉林省（22.1%）25.7个百分点。但全省完成的绝对投资额少于辽宁省2064.38亿元，少于吉林省218.08亿元，房地产业还有很大的发展空间。

（二）房地产开发规模快速扩大

2010年1～9月，黑龙江省商品房施工面积6415.0万平方米，比上年同期增长31.1%，其中，本年新开工面积达3795.1万平方米，比上年同期增长78.6%。全省商品房竣工面积308.8万平方米，比上年同期增长23.6%，其中，商品住宅竣工253.6万平方米，比上年同期增长27.7%。商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增幅较大且高于全国平均水平。

（三）商品房销售继续保持旺盛势头

2010年1～9月，黑龙江省商品房销售面积为1421.8万平方米，比上年同期增长34.5%，其中住宅销售面积1272.0万平方米，同比增长35.2%。商品房销售额547.9亿元，同比增长50.3%，其中，住宅销售额为471.6亿元，同比增长50.1%。全省商品房销售面积、销售额增速分别高于全国平均水平26.3个、34.4个百分点，高于辽宁8.8、15.0个百分点，高于吉林21.4、2.0个百分点。由于刚性需求的主导，全省商品房销售面积和销售额在国家严厉调控政策下继续保持快速增长态势。

（四）商品房价格持续缓慢上涨

2010年1～9月，黑龙江省商品房平均销售价格为3853元 /平方米，同比增长11.2%。住宅平均销售价格为3707元 /平方米，同比增长10.9%。^[1]房地产景气指数104.7点，同比上涨0.9个点。2010年4月以来，在国家严厉调控政策的抑制下，黑龙江省房价与2009年相比呈现缓慢上涨趋势，这主要是相比于深圳、北京、上海、广州一线城市及杭州、海南等沿海城市，黑龙江省投机、投资及外资炒房者极少所致。

（五）民间、外商及港澳台投资快速增长

2010年1～9月，黑龙江省房地产开发企业到位资金665.5亿元，比上年同期增长54.5%。民间投资427.0亿元，同比增长60.4%；外商及中国港澳台地区投资17.3亿元，同比增长-2.0%。

（六）黑龙江省“十一五”期间房地产业发展简要回顾

“十一五”期间，全省房地产业获得了显著发展，极大地提高了全省居民居住水平，改善了居民生活环境，全省人均居住建筑面积，从2005年的21.5平方米发展到24.6平方米。开发企业数量大幅增多，企业资质不断提高；商品房市场一直在平稳中发展，并且市场机制不断完善。二手房市场不断发展壮大，中介组织交易活动渐趋规范化，数量增多、规模持续扩大。保障性住房建设空前发展，“三棚一草”改造使几十万户居民住房得到改善，保障廉租户数全国第一（哈尔滨市廉租户数从2007年前的240套增加到6303套，三年间上涨了26倍）。廉租户数受益面积由原来人均不能超过6平方米增加到不能超过10平方米，大量低收入家庭的住房问题基本得到解决，部分中低收入家庭住房条件得到改善。建立了比较完善的住房保障体系，管理组织机构、规章制度不断完善，管理方法及技术不断提高。

二 房地产业存在的主要问题

（一）房价上涨过快、价格过高

随着我国经济高速增长，一线城市及沿海经济发达省份房价上涨过快，涨幅过高，引发了民众对房地产开发商乃至社会的极大不满情绪，严重地影响了社会安定和经济发展。因此，从2010年4月开始，国家采取了提高首付款，“限贷”、“限购”、“限外”，甚至“限价”等更为严厉的行政手段来抑制房价过快上涨。这些措施，使一线大城市及沿海城市的房价过快上涨势头得到一定程度的遏制，但房价并没有真正理性回归。相反，由于开发商从一线城市逐渐向二、三线城市转移，二、三线城市的房价呈现出加剧上涨势头。黑龙江省的房地产市场也表现出涨速、涨幅逆市攀高的趋势。根据国际通用的房价收入比、房价租售比水平，合理的房价收入比应该是3～6倍，合理的房价租售比