一 扬州市农村集体建设用地流转与配置的现状分析

（一）基本情况

本课题选取了邗江区瓜洲镇、杭集镇，宝应县范水镇，仪征市刘集镇、谢集镇等地对农村集体建设用地流转与配置情况进行了调研。其中邗江区瓜洲镇建华村主要是以实行土地股份合作制来实现农村集体建设用地流转；宝应县范水镇迎丰村通过宅基地区位竞价来实现农村集体建设用地流转；邗江区杭集镇、仪征市谢集乡等地以一种最为常见和典型的模式即“土地年租制”配置农村集体建设用地。

（二）扬州市农村集体建设用地流转现状及面临的问题

1.扬州市农村集体建设用地流转现状

随着工业化、城镇化进程的加快，扬州市农村集体建设用地的流转现象也日益多见，并呈逐步规范化趋势。根据调查分析，目前扬州市农村集体建设用地的流转主要表现出以下一些特征：

其一，村民小组是集体建设用地流转的主体，村委会对土地收益具有重要支配权。据调查，以村民小组为最初的流转主体的有103宗，占流转宗数的79%，取得收益为100.4万元，占总收益的46.4%；以村委会为最初流转主体的有27宗，占流转宗数的21%，取得的收益为108.2万元，占土地流转总收益的50%；其他流转主体获得的收益为7.8万元，占3.6%。虽然以村民小组的名义流转的土地宗数占多数，但在土地流转收益的分配上，村委会占有相对较大的支配权，特别是一些土地面积较大、收益较大的宗地流转，村委会在决定土地流转的受让者、土地收益的额度及支配上发挥着主导性作用。

其二，单宗地面积较小，用地者以集体企业为主。据调查，145宗流转用地总面积为1156亩，单宗用地面积从0.8亩至115亩，平均每宗地的面积仅为8亩，面积在30亩以上仅有6宗。用地规模在10亩以下的宗地数量达117宗，占宗地总数的80%以上。流转的集体建设用地中，被集体企业使用的有46宗，占宗地数总量的32%；民营企业使用的有90宗，占宗地数的62%；个人使用的为9宗，占6%。

其三，流转形式以出租为主，且期限相对较短。在所调查的集体建设用地中，采用出租方式取得的占94%，采用转让、入股方式取得的各占1%，采用联营方式取得的占2%，另有2%采用其他方式取得。另外，从约定的使用年限看，最短为3年，占24%；3年以上至10年的占33%；15～50年的占10%；还有一部分为长期使用，没有明确具体的使用年限，占33%。

2.集体建设用地流转面临的问题

目前，扬州市在农村集体建设用地流方面还面临着一些现实问题：

一是规划问题。在城乡结合部，城镇建设规划不涉及或处于边缘地带，对建设的约束力较小，致使村镇企业用地布局分散零乱，村村有厂，工业用地与居住用地混杂，基础设施建设多为临时简易类型。同时，由于农村集体对非农建设用地利用在法律上并不明确，不仅加重了对集体建设用地利用的短期行为，也弱化了土地利用规划对农村集体建设规划的约束。

二是收益分配问题。农村集体建设用地征收、出让一般会涉及农民集体（土地所有者）、农民个人（土地使用者）、土地开发者、镇政府、县（市）政府等几方利益主体。集体建设用地出让收益分配多在县（区）财政、镇财政、集体经济组织和农民个人之间进行。从我们的调研来看，县（区）、镇两级财政所得收益过多，而集体经济组织和农民个人所得份额相对较少。

三是违法违规问题。违法、违规使用农村集体建设用地主要有下面几种情况：符合村镇建设规划和土地利用总体规划的集体土地，未经办理农地转为建设用地的审批手续进行土地开发经营；不符合规划要求，未办理任何手续，直接占用农地进行土地开发经营；农村集体经济组织和村民未经规划和土地部门批准，私自在集体土地上搭盖违章建筑用于出租和自用。

（三）农村集体建设用地流转的积极方面

1.降低了企业用地成本，促进了村、镇经济的发展

过去小城镇建设采用先征收后出让的方式向企业供地，用地成本较高。如2010年邗江区的国有工业用地出让价约为13.2万元/亩，杭集镇的国有土地出让价格在18～22万元/亩，仪征市工业用地出让价格约13.6万元/亩，一般私营企业主或者中小型企业主难以接受。集体土地流转的用地成本远小于使用国有建设用地的成本，而且可以灵活采用年租制或者转让，更适合引入中小企业和乡镇工业。

2.农民收入增加，生活和居住条件改善

农村集体建设用地的流转，促进了乡镇企业的发展和农业结