2010年的上海楼市，注定是不平常的。2008年底，为了摆脱国际金融危机的影响，从中央到地方出台了一系列房地产刺激政策，2009年房地产市场走出了漂亮的“V”形反转，上海楼市的成交量创出了历史第二高，房价一波接一波上涨。进入2010年，尽管房地产刺激政策退出，但是，房地产市场的财富效应吸引了大量社会资金，外资来了、产业资金也来了、央企更是大规模进入，房价也是连创历史新高。在这种背景下，4月17日引发史上最严厉房地产宏观调控措施出台。然而，到了8月以后，上海天气最高温度突破历史纪录，上海楼市也像一只“不死鸟”，排队购房、摇号购房、跳价看房重现“江湖”，一些区域的房价重回历史新高。眼看房地产市场将面临新一轮的暴涨，9月29日国务院出台了第二轮调控的“新国五条”，上海在10月7日也出台了“新政12条”。房地产具有周期长、资金量大等特征，因此市场总体发展的波动应该比较小。但是，如今的房地产市场，尤其是住宅市场，投资功能被夸大，居住功能被忽视，导致房地产市场剧烈的波动，房价过高使各种社会矛盾积聚。那么，如何破解房地产迷局，保持房地产市场健康稳定发展，则是未来上海发展必须十分关注的问题。

一 上海房地产迷局和转型困境的背景

2008年下半年上海房地产市场在国际金融危机的影响下，出现了萎缩和低迷。2009年，在中央政府和上海市政府出台一系列政策的刺激下，房地产市场迅速回暖，并由此带动整个国民经济的发展。

（一）房地产作为支柱产业对上海经济发展举足轻重

目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，很多地方房地产被当做支柱产业在发展，而且房地产也的的确确在发挥着支柱产业的作用。上海2009年完成房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%；商品房施工面积9961.6万平方米，下降4.1%；竣工面积2104.98万平方米，下降15%；销售面积3372.45万平方米，增长46.9%。其中，商品住宅销售面积2928.04万平方米，增长48.9%。全年商品房销售额4330.22亿元，比上年增长1.3倍。其中，商品住宅销售额3620.23亿元，增长1.3倍。全年存量房成交过户面积2809.45万平方米，比上年增长98.8%。房地产投资额占全社会固定资产投资总额的比重达27.76%，占GDP的9.83%。2009年上海房地产增加值占全市增加值的8.22%，达到房地产历史的第二高水平，同比增长31.74%，几乎是全市GDP增长率8.2%水平的4倍。房地产业的快速回暖为上海经济摆脱国际金融危机的影响作出了重要贡献。

尽管目前的房地产在各地经济发展中占据着举足轻重的地位，但是，如果长期把房地产作为支柱产业有着明显的不妥。一是不符合中国国情。我国人多地少，粮食安全任何时候都是最重要的。在土地资源十分有限、粮食安全又不可忽视的情况下，将房地产业作为我国的支柱产业显然不具有长期的可持续性。二是不利于产业升级。房地产所带动的行业多是劳动密集型行业，对高科技行业的带动并不明显，再加上房地产业的短期效益较为显著，吸引着更多的资本投入到该行业，而这无助于我国产业结构的升级。三是加剧了地方政府的短期行为。房地产业由于具有投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多、彰显政绩效果明显等优势而加剧了一些地方政府的短期行为，并刺激着房地产市场短期畸形繁荣，为经济持续发展埋下不稳定隐患等。^[1]上海同样也面临这一矛盾：一是上海产业结构调整已经做了好多年，但是效果并不明显；二是大部分区县政府对于发展高档房地产项目都是非常的热情，而对于普通房地产项目以及住房保障则是不得已而为之；三是一方面房价越来越高，另一方面地价同样也是涨幅惊人。

（二）市场流动性过于充裕

为了保增长，中国政府推出了4万亿元和十大产业振兴规划，同时，宽松的货币政策向市场注入了大量的资金。但是这些资金并没有流入实体经济，由于传统制造业等不景气，导致大量资金进入楼市。流动性冻结时要以现金为王，流动性过剩时则以资产为王。加上国内投资渠道狭窄，最好的渠道就是买房保值增值。此外4万亿元投资计划出台后，国内经济有明显的国进民退现象，这造成了许多私企老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改投资房地产业。一方面实体经济在收缩，另一方面人们又担心通货膨胀。

（三）产业