2009年下半年以来，中国政府对房地产市场进行了限贷、限购、限价以及问责等一系列的宏观调控。2012年是中国对房地产市场严厉宏观调控的第三个年头，这一年又恰逢制造业不景气、宏观经济下行压力增大等外部环境，注定了2012年河南省的房地产总体运行摆脱不了中国房地产市场运行的大势，河南省房地产市场运行充满困难和不确定性。本文在简单介绍中国房地产市场运行情况的基础上，着重分析河南省房地产市场运行的特征、未来走势和机遇，并提出转型对策。

一 2012年中国房地产市场运行基本情况

1.土地供应、成交量下降，价格低位徘徊

土地交易量下降。据国土资源部有关数据，2012年1～9月，全国实际土地供应量105014万平方米，同比减少16%，其中，住房用地供应33945万平方米，同比减少26%，基础设施同比增加36.1%，占建设用地供应总量的44.9%。土地成交82066万平方米，同比减少22%。8月以来，房地产企业拿地热情明显回升，10月，大型房企拿地量猛增，单宗地价总额屡创新高。

土地成交价格低位徘徊。根据国土部数据，2012年9月末，全国主要监测城市地价总体水平为3093元/平方米，其中，住宅地价为4564元/平方米，同比增长1.03%，同比增速较上一季度下降了0.74个百分点，增速连续五个季度回调。

2.开发企业到位资金结构无明显变化，投资完成增速回落

根据国家统计局数据，1～9月，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，增速比1～8月有所回升。资金来源结构除利用外资下降53.3%外，其余无大的变化，企业自筹资金28438亿元，增长11.4%，定金及预收款17841亿元，增长13.2%，国内贷款11008亿元，增长12.9%，个人按揭贷款7064亿元，增长14.2%。

2012年1～9月，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%，增速比1～8月有所回落。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

3.商品房销售没有走出困境，库存持续增加

商品房销售不乐观。根据国家统计局数据，1～9月，商品房销售面积为68441万平方米，同比下降4.0%。从商品房销售结构来看，办公楼销售好于住宅，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。

商品房待售面积持续增加。9月末，商品房待售面积32670万平方米，与8月末比增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业用房增加76万平方米。

综上所述，2012年前三季度，从土地购置、开发投资以及销售情况看，中国房地产宏观调控成效明显，投资性需求得到有效遏制，市场整体景气不足，9月“国房景气指数”仅为94.39点，比上月回落0.25点。

二 2012年河南省房地产市场运行的主要特征

1.河南省房地产开发主要指标不及全国，增速持续回落

如表1所示，房地产开发投资全国同比增长15.4%，增速回落0.2个百分点，而河南增速13.7%，增速回落18.4个百分点，比1～8月回落2.3个百分点，增速持续回落。

表1 2012年1～9月房地产开发投资情况比较

如表2所示，前三季度，全国商品房销售面积同比下降4%，而河南同比下降9.80%，比1～8月扩大0.6个百分点，增速持续回落。

表2 2012年1～9月商品房销售情况比较

另据河南省房地产商会数据，截至9月底，全省房地产开发企业本年新开工项目共752个，比上年同期减少49个。本年新开工项目完成投资569.04亿元，同比下降15.9%。

2.河南省房地产运行地区不平衡现象明显

首先，绝大多数省辖市市场表现不佳。河南省房地产商会提供的数据显示，河南省18个省辖市中，除开封、商丘及周口外，其余15市商品房销售面积均出现下降，其中安阳、新乡、焦作、濮阳、漯河及济源降幅超过20%。

其次，郑州市逆市而行，一枝独秀。据郑州市住房保障与房地产管理局提供的数据，2012年1～6月，全市商品房销售累计525万平方米，同比增长11.95%，7～9月全市商品房销售累计417.43万平方米，同比增长75.05%。郑州市区原本限购，但表现更是强劲，2012年1～6月份，市区商品房销售累计396.32万平方米，同比增长24.94%，7～9月，市区商品房销售累计298.79万平方米，同比增长65.58%。

3.河南省非住宅适度开发问题浮出水面

2012年前三季度，河南省在住宅商品房销售面积下降9.8%的背景下，非住宅投放明显增加，郑州市区出现了非住宅投放量大于住宅的投放量，总体原因主要是住宅限购后资本流向非住宅。第三季度，郑州市