一 2008年房地产市场运行特点

2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

从资金供给总量来看，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降，从1～2月份的31.9%，降到1～7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。

从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到2008年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%～40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。

房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。

（二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。

2008年第一、第二季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到7月份，土地购置面积大幅下滑，由1～2月份同比增长35.8%，降到1～7月份的5.2%。

土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

（三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降

受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。2008年年初以来，商品房销售面积急剧下降，1～2月份，同比下降4.2%，1～7月份，同比下降已经达到10.8%，与2007年同期上涨20%～30%的水平形成天壤之别。

（四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落

在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。

“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。

（五）地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市

房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25%左右，在有些城市超过50%。对于地方政府而言，房地产投