一 城市综合体在中国迅速发展

（一）什么是城市综合体

城市综合体又称HOPSCA，是酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会议中心（convention）、公寓（apartment）等英文单词首字母。城市综合体至少组合了上述功能中的三种，在各部分间建立起一种相互依存、相互助益的关系，是以一种功能为主、多种功能配套而形成的建筑群落，常被称为“城中之城”。^[1]处于迅速城市化时期的中国，城市综合体已经成为城市发展的重要选择。

依据不同的分类标准，城市综合体可分成不同的类型。以下是三种常见的分类方式。

按城市综合体所处位置划分，城市综合体可分为城市中心区综合体、新中心区综合体、卫星城综合体三种形式^[2]。以北京为例，北京国贸中心、北京万达广场属于城市中心区综合体，北京保利金泉广场等属于新中心区城市综合体，而北京绿地中央广场、北京的金隅·万科城则属于卫星城综合体。

按城市综合体的建设性质划分，城市综合体可分为旧城改造和新城区建设两种类型。如北京新世界中心、郑州曼哈顿广场属于旧城改造所建成的城市综合体；而江西南昌浙大中凯科技园、无锡IPARK等属于新城区建设的城市综合体。

按城市综合体内主导功能的不同划分，城市综合体可以分为四种类型。以上海为例，有以大型商业和零售业功能为主的商业型城市综合体，如上海恒隆广场；有以提供写字楼和商务办公为主的商务型综合体，如上海国际金融中心等；有以提供住宅和酒店为主的居住型综合体，如上海品尊国际；有以休闲娱乐为主的休闲型综合体，如上海新天地、上海外滩3号等。

（二）城市综合体在中国迅速发展的原因

在中国经济持续快速发展、城市化水平日益提高、房地产市场持续升温的大背景之下，全国各地各种城市综合体不断涌现，掀起了一轮热潮。导致城市综合体迅速发展的原因很多，其中比较重要的有以下几个方面。

1.中国城市化进程的必然结果

城市综合体是城市化进程发展到一定阶段的产物，是土地集约利用和城市经济发展的结果。截至2009年，中国城镇人口已经达到6.2亿，中国的城市化水平从1978年的17.92%跃升至2009年的46.59%，预计到2030年将达到65%左右^[3]。城市化是农业文明转变为城市文明的过程，以现代城市提供更多的基础设施和公共服务为标志。城市综合体是实现城市服务功能的重要载体。在国外，城市综合体已经成为一种成熟的土地利用模式，也是一种“紧凑城市”的发展模式和塑造城市空间“集约化”与城市“精明增长”的组织方式。在人多地少、城市化不断提高的中国，城市综合体已成为一种新区域开发和旧城改造的重要方式。

2.著名城市综合体的深远影响

世界著名城市综合体的成功经验，对国内城市综合体的发展产生了深远影响。纽约、巴黎、东京、香港等世界著名的城市综合体，已经成为所在城市地标和世界城市发展的典范。例如，始建于20世纪30年代的美国“洛克菲勒中心”，至今仍是世界城市综合体的领军者，是继华尔街之后的纽约的第二个市中心（DOWNTOWN），每天可容纳25万人次上班、观光、消费。东京六本木城市综合体，总投资达到2700亿日元，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。该项目在两年内，成长为日本东京著名的购物中心、旅游中心和新都市主义居住空间的范本，被称为“城中城”、“立体城”、“艺术城”。太古广场是香港城市综合体的代表，是会聚购物、饮食、娱乐、商务、消闲、生活于一体的社区。

3.国民休闲能力逐步提高产生了新的市场需求

自改革开放以来，我国假日制度的形成使得人们的闲暇时间不断增多。截止到2010年底，城乡职工享有8小时工作制、每周双休日和国家规定的29天的法定假日。可自由支配时间增多的同时，带薪休假制度也将逐步得到落实。根据国家统计局的数据，2009年全国城镇居民家庭人均总收入为18858元，其中，城镇居民人均可支配收入为17175元。在休闲时间增加和可支配收入提高的前提之下，人们休闲需求空前旺盛。由于休闲需求的释放，各地市场上出现了“3个50%”现象，即115天的节假日消费几乎占了全年的近50%，周末消费占全周消费的50%，每天6点以后的消费占全天消费的50%。这种休闲消费带动了各地的旅游、娱乐、餐饮、酒店服务的勃兴，促进了社会经济发展，也极大地带动了各