一 2010年深圳房地产市场运行情况分析

（一）2010年深圳房地产市场运行情况

一是新建商品住房新开工面积增加明显。1～12月，深圳市房地产开发投资458.47亿元，同比增长4.8%，其中住宅开发投资304.89亿元，同比增长5.2%。新建商品住房新开工面积355.17万平方米，同比增长8.3%，12月份新建商品住房18.07万平方米的新开工面积环比上涨了71.88%；住宅施工面积2025.14万平方米，同比减少3.0%；住宅竣工面积251.11万平方米，同比下降6.8%。

二是新建商品住房成交规模继续下降。2010年，全市新建商品房销售面积362.66万平方米，同比下降49.1%。其中，新建商品住房销售面积313.15万平方米，同比下降52.6%，且创下了2000年以来成交规模的最低水平（见图1），仅为历年来成交规模平均值的46.8%。12月份，新建商品住房成交面积31.47万平方米，环比11月减少3%。新建商品住房成交面积连续3个月下滑（见图2）。

图1 2000年以来深圳市新建商品住房销售情况

图2 2009年9月以来各月商品住房销售面积

三是年度新建商品住房价格创新高。2010年，深圳市新建商品住房成交价格为每平方米20296.97元，自1997年以来首次突破“两万元”，自此深圳市房价进入“两万元时代”。2010年度，房价价格水平同比上涨36.6%，涨幅为1997年以来的第二高位，仅次于2007年44.8%的同比涨幅。深圳市房价从1997年每平方米5000多元上涨到每平方米10000元大约用了9年的时间，而从每平方米10000元上涨到每平方米20000元仅仅用了4年，表明近年来深圳市房价上涨速度加快。

图3 1997年以来深圳市新建商品住房价格水平

2010年1～12月，新建商品住房价格涨幅比1～11月下降5.2个百分点。1～12月，90平方米以内新建商品住房成交价格为每平方米18696.16元，同比上涨51%；90～144平方米新建商品住房价格为每平方米18230.56元，同比上涨61%；144平方米以上新建商品住房价格为每平方米26397.06元，同比上涨11%。12月新建商品住房价格为每平方米18910.63元，环比11月下降8.8%，较今年2月每平方米24166元的最高水平下降21.7%。

图4 2009年9月以来各月商品住房销售均价

四是二手住房成交规模较2009年下降明显。2010年，深圳市二手住房成交量923.4万平方米，为2000年以来的第三高位交易规模，次于2009年的1226万平方米，接近于2007年931万平方米的交易规模（图5）。剔除异常值的影响，近年来二手住房成交规模呈现不断上升的态势。

图5 2000年以来深圳市二手住房各年度交易规模

2010年，深圳市二手住房交易规模同比下降24.8%，与新建商品住房成交量的比例为2.95∶1。这表明，目前深圳市每成交4套住房中，有3套住房是二手住房。2010年的这一比例不仅高于2009年的1.85∶1，而且是历史最高水平（见表1）。这表明，深圳市二手房已经取代新建商品住房，成为市场交易的主体。2010年12月份，深圳市二手住房成交量为83.16万平方米，环比11月减少17.4%（图6）。

表1 2000年以来深圳市二手住房与一手住房交易规模的比例关系

图6 2009年以来各月二手住房销售面积

五是房屋租金价格快速上涨。截至2009年底，深圳房屋总建筑面积8.1亿平方米，其中出租面积达4.1亿平方米，占比50.61%。住宅类出租面积2.16亿平方米，其中私人自建住房（含违法建筑）1.79亿平方米，占出租屋总面积的43.65%。2010年，深圳市住宅租赁价格总体呈现不断上涨的趋势，金融危机后市场整体出现复苏、2009年以来城中村改造提速、近年来房价快速上涨、不断提高按揭首付比例和乘数、限购令和租金滞后上涨等是2010年以来住宅类租金上涨的主要原因。

第四季度，福田区仍为全市各区住宅类租金之首，均价为每平方米52.5元，其次是南山区每平方米47元，罗湖区为每平方米45元，盐田区为每平方米36元，宝安区每平方米为33元，龙岗区为每平方米25元。第四季度商业租赁均价为每平方米216元，继续保持上升态势；写字楼租赁均价为每平方米102元，首次突破百元大关。

表2 2010年深圳市住宅类租金水平及涨幅

六是房地产贷款增幅继续收窄，但仍占新增贷款首位。截至2010年11月末，深圳市银行业房地产贷款余额5501.66亿元，比年初增加762.79亿元；房地产开发贷款余额1353.18亿元，比年初增加240.00亿元；个人住房贷款余额3935.66亿元，比年初增加480.75亿元，比上年少增了560亿元。国发［2010］10号文发布以来，深圳房地产贷款月增额一直保持低位，稳定在20亿～40亿元，仅为调控政策前1～5月平均月增