2010年以来，随着宏观经济逐步恢复增长，房价出现新一轮过快上涨，由于初步调控未见成效，国务院于4月17日出台了被称为“史上最严厉”的“新国十条”调控政策。紧接着，北京也出台了严格调控楼市的地方版十二条细则（以下称“京十二条”），全部以最严格的操作上限来实施“新国十条”的要求。在严格调控政策下，各方呈现观望态势，成交量快速回落，房价也在5月和6月开始出现环比下降走势。但两个月的观望期过后，房价止跌回稳，成交量也开始逐步放大。在此背景下，9月底开始，国务院多部委连续再出“组合拳”，启动所谓的“二次调控”。但调控效果并不明显，商品房成交量继续温和放大，房屋销售价格指数环比仍然小幅上涨。

一 2010年北京房地产市场形势概述

（一）房地产开发投资增速高位回落

受2009年初房地产开发投资基数较低影响，1～3月，全市房地产开发投资呈现高达74.5%的高速增长。受“新国十条”及“京十二条”调控政策影响，从4月份开始，房地产开发投资增幅大幅下降，到1～9月，房地产开发投资增速递减至16.4%。随后，投资增速开始保持在比较稳定的范围之内（见图1）。

图1 2010年各月房地产开发投资累计增速

土地购置费用大幅增加是房地产开发投资增长的主要原因。2010年1～10月，北京市完成房地产开发投资2402.9亿元，比上年同期增长21.2%，其中土地购置费用为1026.3亿元，增长1.5倍。

受调控政策影响，房地产开发企业自有资金占比大幅提高。2010年，房地产开发项目本年到位资金5790.6亿元，其中自筹资金为1763亿元，占全部到位资金的三成，同比增长71.7%；相反，金融贷款为1439.1亿元，占比不到25%，同比下降39.2%。

（二）土地出让金收入全国第一，楼面地价快速增长

2010年全年，北京土地出让金收入达到1636.72亿元，同比增长76.4%，达到历史最高增速。同时，2010年北京也是全国唯一一个土地出让金收入超过1600亿元的城市，超过2009年地价收入最高城市上海150亿元。

商品住宅楼面地价快速增长。据北京中原统计，2008年的土地楼面地价为3073.9元/平方米，2009年的土地楼面地价为3954.8元/平方米，而2010年则增至5046.78元/平方米。其中，住宅类土地的楼面地价增速更为明显。2008年，住宅类土地楼面地价为3795.2元/平方米，2009年楼面地价为5836.6元/平方米，2010年则高达7353.9元/平方米，比2008年几乎超出1倍。

（三）土地供应超计划完成，保障性住房用地占比仍然偏低

2010年，全市住房用地供应完成2525公顷，比年初公布的用地计划2500公顷超出1%。其中，保障性住房用地为184公顷，占全部住房用地的比例为7.3%，远远低于全国19.7%的平均水平。

国家规定，土地出让金净收入中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。然而，审计署2011年1月的相关报告指出，北京、上海、重庆等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例均未达到10%的基本要求。

（四）商品房建设规模逐步恢复

从2010年全年来看，全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年同期增长6%，其中新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%，表明市场对未来商品房价格预期仍然较高。全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年下降10.9%，表明商品房市场供给进一步萎缩。

从2010年各月来看，“新国十条”和“京十二条”出台前后，北京商品房建设相对比较低迷。市统计局数据显示，2011年3～8月，北京房地产开发新开工面积和竣工面积均保持震荡下行态势。9月份以后，市场对调控政策的观望情绪有所缓解，新开工面积和竣工面积均开始逐步恢复增长（见图2）。

图2 2010年3～12月房地产开发新开工面积和竣工面积

（五）商品房销售量大幅下降，四季度有所回升

2010年全年，全市新建商品房销售面积为1639.5万平方米，比上年下降30.6%。其中，住宅销售面积为1201.4万平方米，下降36.1%；写字楼为208.1万平方米，下降18.6%；商业及服务业等经营性用房为142.1万平方米，下降9.5%。

从2010年各月销售情况来看，年初到4月，销售情况逐步好转，但受“新国十条”及“京十二条”调控政策影响，5月无论是现房还是期房，销售量均大幅下降。6～8月，销售情况略有好转，但销售量仍处较低水平。从9月开始，市场观望情绪得到缓解，商品房销售情况逐步转暖，到12月时达到全年销售高峰（见图3）。

图3 2010年3～12月房地产开发销售面积

（六）商品房销售价格在调